Devre Mülk Sözleşmesinden Caymak Mümkün Müdür?

 

1. Devre Mülk Nedir?

 

Devre mülk, mesken olarak kullanılmaya elverişli bir yapı ya da bağımsız bölümün ortak maliklerinden her biri lehine bu yapı veya bağımsız bölümden yılın belli dönemlerinde istifade hakkı veren müşterek mülkiyet payına bağlı irtifak haklarıdır.

Devre mülk, mesken olarak kullanılmaya elverişli bir yapı veya bağımsız bölümün ortak maliklerinden her biri lehine, bu yapı veya bağımsız bölümden yılın belli dönemlerinde yararlanma hakkı olarak kurulan müşterek mülkiyet payına bağlı bir irtifak hakkı türüdür.

Devre mülk hakkı, tapu sicil müdürlüğünde düzenlenecek resmî senetle kurulur. Devre mülk hakkı bir mülkiyet türü olmayıp irtifak haklarının bir çeşididir. Bu nedenle Türk Medeni Kanunu ve Tapu Sicil Tüzüğünde gösterildiği şekilde irtifak hakları sütununa tescil edilir.

Devre mülkün tapuda tescil edilmesi için gerekli olan belgeler şunlardır:

 1. Devre mülk sözleşmesi (Adi yazılı veya noterden olabilir.)

2. Nüfus cüzdanı veya pasaport

3. Vesikalık fotoğraf

4. Temsilci varsa temsil belgesi

Devre mülk hakkının resmî senetle tesis edilebileceğine yukarıda değinilmiştir. 

Devre mülk hakkının tesisi mülkiyet hakkının başkasına devrini içermedikçe tapu harcından muaftır. Düzenlenecek resmî senet damga vergisine tabi değildir.

Devre mülk hakkının tesisinden sonra devrenin başkasına devri mümkündür. Bu devir bedelli ise satış harcı; bedelsiz ise bağış harcı alınır. Ayrıca döner sermaye işletmesince belirlenen tutarda ücret tahsil edilir.

Devre mülk hakkı sahibi olacak kişinin yapı veya bağımsız bölümde paylı mülkiyet sahibi olması gerekmektedir. Devre mülk ilişkisinin kurulması ile bir yapıda kat mülkiyetinin kurulması arasında fark vardır. Bir kişi tamamı kendi mülkiyetinde olan bir yapının bağımsız bölümlerinin hepsinin mülkiyetini kendi adına tescil ettirebilir ancak tamamı kendi adına tescilli bir yapıda veya bağımsız bölümde, hepsi kendine ait devre mülkler tesis edilemez. Çünkü bir taşınır ya da taşınmazın ya da bağımsız bölümün tamamı üzerinde mevcut bir tek mülkiyet hakkı, her biri aynı malike ait paylara bölünemez.

Devre mülk hakkının kurulmasının koşulları; devre mülk hakkı kurulacak taşınmaz, mesken nitelikli bir yapı ya da kat mülkiyetine veya kat irtifakına çevrilmiş bağımsız bölüm olmalıdır; bir yapıda veya bağımsız bölümde devre mülk hakkını kuracak kimseler, o yapının veya bağımsız bölümün ortak malikleri olmalıdır; devre mülk hakkının kurulması için ortak malikler arasında ve tümünün imzasını taşıyan bir sözleşme yapılmalıdır; devre mülk hakkının kurulması konusunda tapu memuru huzurunda resmi senet düzenlenmelidir.

Devre mülk hakkının kurulması için öncelikle yukarıda belirtilen konuların gerçekleşmiş olması gereklidir. Gerekli hususları düzenleyen ve tüm hak sahiplerince imzalanmış devre mülk sözleşmesinin, istem dilekçesiyle birlikte taşınmazın kayıtlı olduğu tapu müdürlüğüne verilmesi üzerine devre mülk hakkı tapu memurunca düzenlenecek resmi senet ile kurulur ve tapu kütüğünün beyanlar hanesine yapı ya da bağımsız bölüm üzerinde devre mülk hakkı kurulduğu işaret edilir ve düzenlenecek tapu senedinde de bu husus belirtilir. Bu madde hükmünden devre mülk hakkının tapu kütüğünün beyanlar hanesine işaret edilmekle kurulmuş olacağı ve yasal etkisini göstereceği, bu bağlamda ayrıca tescil edilmesine gerek bulunmadığı anlaşılmaktadır. Bu durumda özel bir irtifak hakkı olan devre mülk hakkı, tapu siciline tescil edilmeksizin devre mülke konu taşınmazın kütükteki beyanlar hanesine şerh edilmekle kurulmuş ve etkinlik kazanmış olacaktır.

Her devre mülk hakkı sahibi, bu hakka tabi taşınmazdan, kendi payna tahsis edilen dönemlerde mesken olarak yararlanır, kendi payını devri suretiyle bu paya özgülenen yararlanma hakkını devredebilir. Bu hak mirasçılara da geçer. Devre mülk hakkının bağlı olduğu payın satışında diğer paydaşların yasal ön alım hakkı bulunup bulunmadığı belirtilmemiştir. Devre mülk hakkı sahibi, kendi payına ayrılan dönemlerde taşınmazdan yararlanmayı karşılıklı veya karşılıksız olarak bir başka kişiye bırakabilir.

Her paydaş, devre mülk sözleşmesi hükümlerine ve şayet bağımsız bölüm söz konusu ise, bağımsız bölümün tabi olduğu kat mülkiyetinin hükümlerine uymakla ve özellikle masraf paylarını ve gerekli avansları ödemekle yükümlüdür. Her devre mülk hakkı sahibi kendi payına ayrılan devre sonunda, taşınmazı devre mülk sözleşmesi hükümleri uyarınca boşaltmaya ve sonraki dönemden yararlanacak olanın yararlanmasına bırakmaya mecburdur.

634 sayılı Kanunda devre mülk hakkının sona ermesine ilişkin bir hüküm yoktur. Hak sahipleri beyanlar hanesindeki kaydın terkini konusun- da anlaşarak bu ilişkiye son verebilirler. Terkin yapılınca geriye sadece paylı mülkiyet kalır. Bütün payların bir elde toplanması devre mülk hakkını kendiliğinden sona erdirmez. Bu yapay durum, önceki pay sahipleri ile üçüncü kişiler arasında kurulmuş bazı ilişkilerin (örneğin ileriki yıllarda belli dönemler için kaydedilmiş kira sözleşmelerinin) devamına yarayabilir. Devre mülk, konusu olan taşınmazın tamamen yok olması ile de sona erer. Kanunda, taşınmazın tamamen yok olması değil, taşınmazdaki devre mülke tabi yapının harap olması haline ilişkin ayrı bir düzenleme yoktur.

Mesken olarak kullanılmaya elverişli bir yapı veya bağımsız bölümün ortak maliklerinden her biri lehine bu yapı veya bağımsız bölümden yılın belli dönemlerinde istifade hakkı, müşterek mülkiyet payına bağlı bir irtifak hakkı olarak kurulabilir. Bu hakka devre mülk hakkı denir.

Aksi resmi senette kararlaştırılmadıkça devre mülk hakkının bağlı olduğu pay, devrelerin sayı ve süreleri esas alınarak eşit bir biçimde belirlenir.

Devre mülk hakkı ancak mesken nitelikli, kat mülkiyetine veya kat irtifakına çevrilmiş yahut müstakil yapılarda kurulabilir.

Devre mülk üzerinde bu hakla bağdaşan ayni haklar tesis edilebilir.

Devre mülk hakkı bağlı olduğu müşterek mülkiyet payına bağlı olarak devir ve temlik edilebilir ve mirasçılara geçer.

Devre mülk hakkının yılın belirli dönemlerine ayrılması ve 15 günden daha az süreli olmaması gerekir.

Sözleşmede aksi kararlaştırılmamışsa devre mülk hakkı sahibi bu hakkın kullanımını başkalarına bırakabilir.

Ana taşınmaz mal ile bağımsız bölümlerin ve müstakil yapıların tapu kütüklerinin beyanlar hanesine, bağımsız bölüm veya yapı üzerinde devre mülk hakkı kurulduğu işaret edilir ve düzenlenecek tapu senedinde de bu husus belirtilir.

Üzerinde devre mülk hakkı kurulacak yapı veya bağımsız bölümlerin ortak malikler arasında dönem süresi, devir ve teslimi ile istifade şekil ve usulleri, yöneticilerin seçimi ile hak ve sorumlulukları, büyük onarım için ayrılacak dönem, bakım masrafları gibi hususlar devre mülk sözleşmesinde belirlenir. Bu hususları içeren ve bütün hak sahiplerince imzalanan devre mülk sözleşmesi resmi senede eklenir ve tapu kütüğünün beyanlar hanesinde gösterilir.

Devre mülk hakkı kurulan her yapı veya bağımsız bölüm için ortak malikler, kendi aralarından veya dışardan bir gerek veya tüzelkişiyi yönetici ve kat malikleri kuruluna temsilci olarak tayin ederler. Atanan yöneticilere devre mülk yöneticiliği ile ilgili görevler de verilebilir.

Kat mülkiyetine çevrilmiş birden fazla bağımsız bölümlerden bazılarının üzerinde devre mülk hakkı kurulması, aksi yönetim planında kararlaştırılmamışsa, diğer bağımsız bölüm maliklerinin muvafakatlarına bağlı değildir.

Üzerinde devre mülk hakkı kurulan yapı veya bağımsız bölümün ortak malikleri, aksi sözleşme ile kararlaştırılmamışsa, ortaklığın giderilmesini isteyemezler.

Devre mülk hakkı sahipleri, kendilerine ayrılan ve tapu sicilinde belirtilen dönem süresi sonunda istifade ettikleri bağımsız bölüm veya yapıyı sözleşme hükümleri gereğince boşaltmaya ve yeni hak sahibine teslime mecburdurlar.

Dönem süresi sonunda tahliye olmadığı takdirde, istifade edecek dönem sahibinden birisinin veya yöneticinin tapu kaydını ve sözleşmeyi talebine ekleyerek ibrazı halinde, mahallin en büyük mülki amirin emri ile başkaca bir işlem ve tebligata lüzum kalmadan, derhal zabıtaca boşalttırılır. İdare veya yargı organlarına yapılacak başvuru, bu boşaltma işlemini durdurmaz.

İlgililerin kanundan ve sözleşmeden doğan hakları saklıdır.

Devre mülk hakkı sahiplerinin hak ve borçları, yetki ve sorumluluklarının tespit ve uyuşmazlıkların çözümlenmesinde KMK'da, sözleşmede veya yönetim planında hüküm bulunmayan hallerde Türk Medeni Kanunu ve ilgili diğer kanun hükümleri uygulanır.

 

2. Devre Mülk Sözleşmesinin Unsurları Nelerdir?

 

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 57. maddesine göre mesken olarak kullanılmaya elverişli bir yapı veya bağımsız bölümün ortak maliklerinden her biri lehine bu yapı veya bağımsız bölümden yılın belli dönemlerinde istifade hakkı, müşterek mülkiyet payına bağlı bir irtifak hakkı olarak kurulabilir. Bu hakka devre hakkı denir.

Devre mülk hakkı, Medeni Kanunda düzenlenen irtifak haklarından farklı nitelikler taşımakta olduğundan kendine özgü bir irtifak hakkıdır.

Yasada bir irtifak hakkı olarak nitelendirilen devre mülk hakkı, ortak mülkiyet payına bağlı, bu paya bağlı olarak devredilebilen ve mirasçılara geçebilen, hak sahibine devre mülke konu taşınmazdan yılın belli dönemlerinde yararlanma hakkı veren, tersi kararlaştırılmadıkça kullanılması başkalarına bırakılabilen bir irtifak hakkıdır.

Devre mülk sözleşmelerinin unsurları şu şekilde sıralanabilir.

1. Devre Mülk Hakkı Kurulacak Taşınmaz, Mesken Nitelikli Bağımsız  Bir Yapı ya da Kat Mülkiyetine veya Kat İrtifakına Çevrilmiş Bağımsız Bölüm Olmalıdır

Mesken olarak kullanılmaya elverişli taşınmaz, bağımsız bir yapı olabileceği gibi, kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmuş bir bağımsız bölüm de olabilir. Eğer bağımsız bölüm söz konusu ise, bunun mesken niteliğinin tapu kütüğünde gösterilmiş olması veya yönetim planında buranın salt mesken amacıyla kullanılacağının açıkça kararlaştırılmış bulunması gerekir.

Devre mülk hakkı ancak konut nitelikli, kat mülkiyetine veya kat irtifa- kına çevrilmiş ya da müstakil yapılarda kurulabilir. Dolayısıyla işyeri amacıyla yapılmış iş merkezi, alışveriş merkezi, imalathane, dükkan vb. binalar- da devre mülk hakkı kurulamaz. Devre mülk hakkı konut olarak kullanılan bir binanın tamamı üzerinde kurulabileceği gibi, bir veya birkaç bağımsız bölümü üzerinde de kurulabilir.

Kat mülkiyetine çevrilmiş birden fazla bağımsız bölümlerden bazılarının üzerinde devre mülk hakkı kurulması, aksi yönetim planında kararlaştırılmamışsa, diğer bağımsız bölüm maliklerinin muvafakatlerine bağlı değildir (md.62).

62. madde, kat irtifaklı veya kat mülkiyetli ana gayrimenkullerin bağımsız bölümleri üzerinde devre mülk kurulmasının diğer kat maliklerinin rızalarına bağlı olmadığı hükmünü getirmiş olmakla birlikte, ana gayrimenkulün yönetim planında bunun aksinin kararlaştırılmış olabileceğini de belirtmiştir. Bu nedenle, usulünce değiştirilmedikçe geçerli olan yönetim planında bağımsız bölümlerde devre mülk kurulmasını yasaklayan bir hükmün varlığı o ana gayrimenkulün bağımsız bölümlerinde devre mülk kurulmasını olanaksız kılacak, yönetim planında bağımsız bölümlerde devre mülk kurulmasını tüm kat maliklerinden rıza alınması koşuluna bağlayan bir hükmün varlığı halinde bu koşul yerine getirilmedikçe devre mülk kurulamayacaktır.

2. Bir Yapıda veya Bağımsız Bölümde Devre Mülk Hakkını Kuracak Kimseler, O Yapının veya Bağımsız Bölümün Ortak Malikleri Olmalıdır

Taşınmaz başlangıçta ya paylı mülkiyet konusudur ya da başlangıçta taşınmaza tek başına malik olan kişi devre mülk sistemini kurduktan sonra başkalarına pay devretmekte ya da devre mülk tesis edilecek taşınmazın tamamlanmasından sonra pay devri taahhüt edilmektedir. Böylece paylı mülkiyet konusu taşınmazın paydaşları belirli dönemlerde taşınmazdan tek başına yararlanma hakkı elde ederler. Devre mülk hakkı kat mülkiyeti ya da kat irtifakına konu yapının bağımsız bölümü ise ana taşınmaz üzerinde esasen paylı mülkiyet ilişkisi mevcuttur. Bağımsız bölüm üzerinde devre mülk hakkı kurulmasıyla bu bağımsız bölüme tahsis edilen arsa payı (paylı mülkiyet) üzerinde de ikinci bir paylı mülkiyet ilişkisi kurulmakta, devre mülk hakkı sahipleri, payın paydaşları haline gelmektedir.

3. Ortak Malikler Arasında ve Tümünün İmzasını Taşıyan Bir Sözleşme Yapılmalıdır

Devre mülk hakkı kurulurken, her paydaşın yararlanma hakkını yılın hangi dönemlerinde kullanacağı sözleşmede belirtilir. Ancak Kat Mülkiyeti Kanununun 59.maddesi uyarınca, dönemler 15 günden daha az olamaz.

Üzerinde devre mülk hakkı kurulacak yapı ya da bağımsız bölümlerin ortak malikleri arasında dönem süresi, devir ve teslim ile yararlanma biçim ve yöntemleri, yöneticinin seçimi ve sorumlulukları, büyük onarım için ayrılacak dönem, bakım giderleri gibi hususlar devre mülk sözleşmesinde belirtilmelidir. hususları içeren ve tüm hak sahiplerince imzalanan devre mülk sözleşmesi tapu memuru huzurunda yapılacak resmi senede eklenir ve tapu kütüğünün beyanlar hanesinde gösterilir.

4. Müşterek Mülkiyet Payına Tanımlanan Devrelerde Yararlanma Hakkının İrtifak Hakkına Bağlanması

Kat Mülkiyeti Kanunu m.57de devre mülk hakkı tanımlanırken, bu hakkın müşterek mülkiyet payına bağlı bir irtifak hakkı olduğu belirtilmiştir. Devre mülk hakkı, diğer tüm irtifak haklarında olduğu gibi resmi senet düzenlenmesi ve tapu kütüğüne tescil ile kurulur.

 

3. Devre Mülk Yöneticisi

 

Kat Mülkiyeti Kanununa göre, kat mülkiyetinde yönetici 1 yıl için seçilir ise de, Kat Mülkiyeti Kanununun devre mülk hakkı ile ilgili 61. maddesinde devre mülk sözleşmesinde yer almak üzere öngörülen hususlar istisnai hüküm teşkil etmektedir.

Buna göre, devre mülk sözleşmesinde yöneticilerin seçimi ile hak ve sorumlulukları tespit edilebilir.

Bu nedenle, tüm bağımsız bölümlerdeki devre mülk hak sahiplerini bağlayıcı nitelikte olan bu sözleşme ile yönetim planında öngörülen temsil ve yönetime ait hususlar kanuna aykırı değildir. Yönetici, devre mülk sahiplerine hesap vermek durumunda olduğu gibi, devre mülk malikleri de bu maddelerde sözü edilen denetimi devre mülk sözleşmesi ve yönetim planı hükümleri dairesinde icra edebilirler.

KMK'nın ilgili hükmü uyarınca, ortakların "kendi aralarında veya dışarıdan bir gerçek veya tüzel kişiyi yönetici ve kat malikleri kuruluna temsilci" tayin edebilecekleri hükmü getirilmiştir.

Devre mülk yöneticisinin başlıca görevlerini şu şekilde saptamak mümkündür:

1.Devre mülk hak sahipleri tarafından verilen kararların yerine getirilmesi

2. Devre mülke konu taşınmazın amacına uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirlerin alınması

3. Devre mülke konu taşınmazın sigorta ettirilmesi

4. Devre mülkte konu taşınmazın ve eklentinin genel yönetim işleriyle korunma, onarım, temizlik gibi bakım işleri ile ana taşınmazın asansör, kalorifer, sıcak ve soğuk hava işletmesi ve sigortası ile KMK m. 35 hükmünce toplanacak avans ve masraflarını karşılamak için devre mülk sözleşmesinde gösterilen zamanda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse her dönem süresinin başında devre mülk hak sahiplerinden avans olarak uygun miktarda paranın toplanması ve bu avansın harcanıp bitmesi halinde geri kalan işler için tekrar avans toplanması,

5. Devre mülke bağlı taşınmazın yönetimiyle ilgili diğer bütün ödemelerin kabulü, yönetim dolayısıyla doğan borçların ödenmesi ve devre mülk hak sahiplerince yetkili kılınmışsa devre mülk kullanımının devre sonucu doğan bedellerin toplanması

6. Devre mülke konu taşınmazın tümünü ilgilendiren tebligatların kabulü

7. Devre mülkü ilgilendiren bir sürenin geçmesine veya bir hakkın kaybına meydan vermeyecek gerekli tedbirlerin alınması

8. Devre mülke konu taşınmazın korunması ve bakımı için devre mülk hak sahiplerinin yararına olan hususlarda gerekli tedbirlerin onlar adına alınması

9. Devre mülke ilişkin, devre mülk sözleşmesinde ve ana taşınmaz yönetim planında belirlenen borç ve yükümlülüklerle diğer kanuni yükümlülüklerini yerine getirmeyen devre mülk hak sahiplerine karşı dava ve icra takibi yapılması

10. Topladığı paraları ve avansları yatırmak ve gerektiğinde almak üzere muteber bir bankada kendi adına ve devre mülke konu taşınmazın yöneticisi sıfatı gösterilmek suretiyle hesap açtırılması, işlerini görecektir.

 

4. Devre Mülk Nasıl Sona Erdirilir?

 

1. Devre mülk taşınmazda ortaklığın giderilmesi

2. Devre mülk irtifak sözleşmesi belli bir süreye bağlanmışsa ise bu sürenin dolması

3. Devre mülk taşınmazın yok olması veya mesken niteliğini kaybetmesi

4. Devre mülk irtifakını devre mülk sahiplerinin kendi iradeleri ile son vermesi

5. Devre mülk konusu taşınmazın kamulaştırılmasıyla devre mülk irtifakı sona erecektir

6. Devre mülk, kat mülkiyeti veya kat irtifakına tabi bağımsız bölümde kurulmuş ise kat mülkiyetinin veya kat irtifakının sona ermesi ile devre mülk yöneticisinin görevi de sona erecektir."

 

5. Devre Mülk Sözleşmesinde Cayma Hakkı

 

Devre mülk sözleşmesi imzalayan tüketiciler zaman zaman devremülk sözleşmesini imzaladıktan sonra iptal etmek istemektedir. İlgili kanun ve yönetmelik hükümleri gereğince tüketici, devremülk sözleşmelerinin kurulmasından itibaren 14 gün içinde herhangi bir sebep göstermeksizin ve cezai şart ödemeksizin devremülk sözleşmesinden cayma hakkına sahip olmaktadır.

Satıcı devremülk sözleşmesinin kurulmasından en az bir gün önce tüketicilere yazılı olarak veya kalıcı veri saklayıcısı ile ön bilgilendirme formu vermek mecburiyeti vardır. Bu formunun verilmemesi veya formdaki bilgilerin eksik olması gibi kanun ve yönetmelikte belirtilen hususlara aykırılık olduğu takdirde, tüketici, sözleşmenin iptali için on dört günlük süreyle bağlı olmamaktadır. Bu durumda tüketici, devremülk sözleşmesinden cayma hakkını her halükarda on dört günlük sürenin bittiği tarihten itibaren bir yıl süre ile kullanabilmektedir. Yani devre mülk sözleşmesinden cayma hakkı bir yıl süreyle uzamaktadır.

Devremülk sözleşmesinden cayılması halinde satıcının tüketiciden almış olduğu bedelleri ve senetleri geri verme, sözleşmenin iptalini gerçekleştirme yükümlülüğü vardır. Sözleşmeden cayma sonrasında üzerine düşen yükümlülüğü yerine getirmeyen satıcı hakkında dava/icra takibi gibi işlemlerin yapılması gerekmektedir.