Ecrimisil sözcüğünün anlamı “Bir malın kullanılmasından doğan menfaatin para ölçüleriyle takdiri (kira bedeli tayin edilmeden bir yerin kiralanması halinde vasıf, mevki ve kullanma tarzı bakımlarından kiralanan yere benzeyen yerlerin kira bedelleri o yerin de ecrimislidir."
1938 tarihli Yargıtay İçtihatları Birleştirme Kurulu kararında ise haksız işgal; “Fuzulî işgal denilen şeyin hukukî bakımdan mahiyeti bir hakka, zımnî veya sarih bir akte müstenit olmaksızın gayrin malını izinsiz ve rızasız işgal veya istimal etmekten veyahut başkasının zilyetliğini gasp ve ona tecavüz eylemekten ibarettir. O gayr veya zilyedin bundan mutazarrır olup olmaması müsavidir. Medenî ve Borçlar Kanunu’nda bu tabir aynen kullanılmamakta ise de diğer bazı kanunlarımızda gayrimenkulun haksız ve sahibinin izni ve rızası olmaksızın işgal ve istimaline ıstılah olarak yer almaktadır, yani (fuzulî işgal) elyevm gayrimenkuller hakkında kanunî bir tabirdir.” olarak tanımlanmıştır.
Haksız işgalin önlenmesi taleplerinin temelinde var olan hak mülkiyet hakkıdır. Davacı zilyedi ve maliki olduğu taşınmazı, taşınmazın gasp edilmesi nedeniyle kullanamayan malikin haksız işgalin önlenmesi davası açabileceği konusunda herhangi bir şüphe yoktur. Aynı şekilde sınırlı ayni hak sahipleri de haksız işgalin önlenmesini talep edebilir . Herhangi bir hakka dayanmaksızın sadece zilyetlik sebebi ile taşınmazı kullanan zilyetlerin ise, “zilyetliğin tamamen gasp edilmiş olması halinde” söz konusu davayı ikame edemeyeceği, bu durumda ikame edilecek davanın “zilyetliğin iadesi” davası açılabileceği de ortadadır.
ECRİMİSİL (HAKSIZ İŞGAL)
TAZMİNATI
1. Ecrimisil (Haksız İşgal Tazminatı) Davasının Hukuki Temeli
Ecrimisil, Türk Medeni Kanunu’nun 995.maddesine göre ve 08.03.1950 tarih, 22/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı'nda kabul edildiği gibi, başkasının taşınmazını haksız olarak kullanmış olan kötü niyetli kimsenin, o taşınmazı haksız olarak elinde tutmasından doğan zararı ve elde ettiği veya etmeyi ihmal eylediği semereleri ödemekle yükümlü olduğu tazminattır. Bu tazminat miktarı, gelir getirebilecek bir yerin haksız işgali nedeni ile malikin o yerden "olağan biçimde" yararlanamaması yüzünden malvarlığındaki artışa engel olunan miktardır. Bu engel olmanın sağladığı, mal varlığına giremeyen çoğalma en azı kira en çoğu da tam gelir yoksunluğu olarak değişebilir.
8.3.1950 gün ve 22/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı'nda "Başkasının gayrimenkulünü haksız olarak zapt ederek kullanmış olan kötü niyetli kimsenin o gayrimenkulü elinde tutmuş olmasından doğan zararları ve elde ettiği veya elde etmeyi ihmal eylediği semereleri tazminle mükellef olup, bir zarara uğramamış olan malik veya zilyede ecrimisil adı veya başka bir ad altında herhangi bir tazminat vermekle mükellef olmadığı" sonucuna varılmıştır. 4.6.1958 gün ve 15/6 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ile de ecrimisil, tazminat olarak nitelendirilmiş, kararın gerekçesinin V. bendinde "işgal tazminatı davalarının hususi bir şekli olan ecrimisil davalarının TMK m. 995'e dayanan bir tazminat davası olduğu belirtilmiştir.
Tazminatın amacı, el atma olmasaydı malikin mal varlığı ne durumda olacak idiyse o durumun sağlanmasıdır.
Ecrimisil (haksız işgal tazminatı), bir malı kötü niyetle haksız olarak elinde tutan ve bundan dolayı mal sahibini zarara uğratan kişiden malın emsaline göre takdir edilerek alınacak ücrettir1. Diğer bir ifadeyle ecrimisil, malik olmayan kötü niyetli zilyedin, zilyet olmayan malike ödemekle yükümlü olduğu haksız işgal tazminatıdır.
Ecrimisil davalarında genel olarak araştırılması gereken hususlar şunlardır:
- İşgal edilen yerden davacının ne suretle yarar sağladığı ve işgal nedeniyle hangi yarardan yoksun kaldığı,
- Davalının bu taşınmazı ne kadar süre işgal edip, ne gibi yararlar sağladığı,
- Davacının dava konusu taşınmaza ne suretle sahip olduğu,
- Taşınmazın davalı tarafından haksız ve kötü niyetle işgal edilip edilmediği ve bunun süresi.
Görüldüğü üzere ecrimisil, haksız ve kötü niyetli zilyetten talep edilebilecek bir tazminattır. İşgal edenin veya el atanın kötü niyetli olmadığı anlaşıldığı takdirde ecrimisile hükmedilemez. Bu nedenle ecrimisil tazminatı için dava açılırken bu hususların göz önüne alınmasında ve gayrimenkul hukukunda çalışmalar yapan bir gayrimenkul avukatından tazminat davası ile ilgili olarak danışılmasında fayda olacaktır.
Ecrimisil tazminatı, davanın açıldığı tarihten itibaren geriye dönük olarak en fazla 5 yıl için istenebilir. Bu 5 yıllık süre zamanaşımı süresidir.
Ecrimisil, malikin kötü niyetli zilyetten isteyebileceği en azı kira geliri, en çoğu ise tam gelir yoksunluğundan oluşan tazminat olup; sözü geçen kira gelirinin de, emsaller değerlendirilmek suretiyle taşınmazın ilk dönemde serbest koşullarda getirebileceği kira parası belirlenerek saptanması esastır. Kural olarak kira geliri üzerinden ecrimisil bedeli de, taşınmazın dava konu- su ilk dönemde, mevcut haliyle serbest koşullarda getirebileceği kira parası emsal kira sözleşmesi ile karşılaştırılarak, taşınmazın büyüklüğü ve çevre özellikleri de nazara alınarak rayice göre belirlenir. TEFE- TÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktardan az olmamak koşuluyla ecrimisil bedeli takdir edilir.
2. İntifadan Men Koşulu Nedir?
Kural olarak, müşterek veya iştirak halindeki mülkiyet durumunda taşınmazı kullanan malikten ecrimisil talep edilebilmesi için diğer maliklerin taşınmazdan yararlanma isteklerini karşı tarafa iletmiş olmaları gerekir. Yararlanma isteminin iletilmesi belli bir şekil şartına bağlı olmayıp, tanık dahil her türlü delille (yemin) dahil ispatlanabilir. Davacının ortak şeyden yararlanma isteğini bildirmesi ihtar çekmek suretiyle olabileceği gibi, ortak taşınmaz için açılan izale-i şüyu (ortaklığın giderilmesi) davası, el atmanın önlenmesi davalının taşınmazın tamamında hak iddia etmesi, davalılar aleyhine daha önce açılan ecrimisil davaları gibi olgular da intifadan men koşulunu oluştururlar.
İntifadan men koşulunun gerçekleşmesi için, talepte bulunan paydaşın taşınmazdan yararlanma isteğini karşı tarafa iletmiş olmasına rağmen, karşı tarafın taşınmazdaki payını aşan oranda taşınmaz üzerinde tasarrufa devam etmesi yeterli olup, fiilen men edilme eyleminin varlığının sübutu gerekmez.
3. Ecrimisil (Haksız İşgal) Tazminatında Zamanaşımı Süresi
25.5.1938 günlü ve 1937/29 E. 1938/10 K. sayılı içtihadı birleştirme kararı uyarınca, ecrimisil (haksız işgal tazminatı) davaları beş yıllık zaman aşımına tabidir.
4. Ecrimisil (Haksız İşgal) Tazminatında Kira Gelirinin Hesabı Yöntemi
Ecrimisil, iyi niyetli zilyedin kötü niyetli zilyetten isteyebileceği tazminat olup, en azı kira geliri, en çoğu ise tam gelir yoksunluğudur.
Kural olarak kira gelirinin hesabında ise, taşınmazın dava konusu dönemde mevcut haliyle serbest koşullarda getirebileceği kira parasının somut emsallerin de değerlendirilmesi suretiyle belirlenmesi gerekir.
Mahkeme, açılmış olan ecrimisil (haksız işgal tazminatı) davalarında taşınmazın bulunduğu yerde keşif yaparak civardaki benzer ve aynı nitelikteki taşınmazların değerleri bakımından emsal araştırması yapmalı, taşınmazın vasfının yani konut, arsa, depo, dükkan ne olarak kullanılmaktaysa bu şekilde taşınmazın kullanım vasfını belirlemeli, taşınmazın büyüklüğü ve çevre özellikleri de nazara alınarak taşınmazın getirebileceği kira parası rayice göre belirlenmeli, daha sonrasında ise, ilk dönem için belirlenen miktara daha sonrası için ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktardan az olmamak koşuluyla ecrimisil hesabı yapılarak taşınmazın tüm değerleri gözetilerek bir kira bedeli belirlenmelidir.
