Geçit Hakkı

1. Hukuken Geçit Hakkı Nedir?

TMK'nın 747. maddesine göre;

“Taşınmazından genel yola çıkmak için yeterli geçidi bulunmayan malik, tam bir bedel karşılığında bir geçit hakkı tanınmasını komşularından isteyebilir.

Bu hak, ilk önce kendisinden bu geçidin istenmesi önceki mülkiyet ve yol durumuna göre en uygun düşen komşuya karşı ve daha sonra bundan en az zarar görecek olana karşı kullanılır.

Zorunlu geçit iki tarafın menfaati gözetilerek belirlenir.”

Söz konusu yasal düzenleme gereği genel yola çıkmak için yeterli geçidi bulunmayan taşınmaz maliki genel yola çıkmak için komşu bir veya birden fazla taşınmazdan tam bir bedel karşılığı geçit hakkı tanınmasını mahkemeden isteyebilir. Bu hak en uygun ve en az zarar görecek olan komşu taşınmaza karşı kullanılabilir.

Geçit hakkı, ilgili tarafların mahkeme dışında serbest iradelerini (rızalarını) tapuda beyan etme yoluyla yapacakları bir geçit irtifakı sözleşmesi ile kurulabileceği gibi; kurulması için gerekli yasal ve uygulamaya özgü koşullar gerçekleşince bir mahkeme kararı sonucunda da kurulabilir. Her iki kurulma biçiminde de mevcut olan önemli noktalar ve başvurulacak yöntem bağlamında, bazı ortak ve benzer yönler bulunmaktadır. Bununla birlikte, bu iki kurulma biçimi arasında aşağıda belirtmeye çalıştığımız gibi farklı birtakım yönler vardır.

2. Zorunlu Geçit Hakkı Tanınmasının Koşulları Nelerdir?

2.1. Her İki Taşınmazında Özel Mülkiyete Konu ve Tapuya Kayıtlı Olmaları Gerekir

Yararına geçit yeri istenen yararlanan taşınmaz ile üzerinde geçit hakkı kurulacak yüklü taşınmazların tamamının özel mülkiyete konu ve tapuya kayıtlı olmaları gerekir. Eğer taşınmazlar tapuya tescil edilmemişse, mahkeme kendi zilyetliğindeki bu taşınmazın adına tapuya geçirilmesi için bir tapu tescili davasını açması için süre verir. Ayrıca taraflar arasında bir yararlanma anlaşmasıyla yol olarak ayrılan yere yönelik bir el atma eylemi varsa bunun önlenmesi davası açması için de süre verilir.

2.1. Genel Yola Çıkma İhtiyacının Bulunması Gerekir

Geçit ihtiyacı olan taşınmazın genel yola hiç ya da yeteri kadar bağlantısının bulunmaması nedeniyle genel yola çıkamayacak durumda olması gerekir. Mutlak geçit zorunluluğunda, geçit gereksinimi olan taşınmazın genel yolla hiçbir bağlantısı yoktur.

Nispi geçit zorunluluğunda ise, genel yola geçit için bulunan bağlantı yetersizdir.

Hakim, nispi geçit zorunluluğunda hukuka ve hakkaniyete uygun bir şe kilde somut olaydaki durum ve koşulları dikkate alarak bir karar verir. Geçit hakkı tanınırken, yüklü taşınmazdan kişi ve taşıt ulaşımına olanak sağlayacak genişlikte bir yolun belirlenmesi gerekir.

2.3. Geçit Bedeli Depo Edilmelidir
 

Zorunlu geçit kararı öncesi yüklü taşınmaz malikinin bu yüzden uğramış olduğu bütün zararları yararlanan (hakim) taşınmaz malikince ödenmelidir. Depo edilecek bedel, yüklü taşınmaz malikinin uğradığı kayıp, tazmini gerekli olan gerçek zararın karşılığıdır. Mahkeme, geçide katlanan yüklü taşınmaz maliki için ne kadar bir bedelin tazminat olarak ödeneceğini belirler. Bunu yaparken, geçit olarak bırakılmak suretiyle yola tahsis edilen yerin değeri, yolun geçmesiyle birlikte taşınmazın uğradığı değer kaybı, yolun geçtiği taşınmazdaki gelir azalması gibi hususlar hep birlikte değerlendirilir. Belirlenen bu bedelin yatırılması için bir depo kararı verilir. Ayrıca, mahkeme, zorunlu geçit karşılığını oluşturan bedelin ödenmesinin, toptan peşin sermaye şeklinde mi yoksa irat şeklinde mi olacağını kararında belirtmelidir. Kararda ayrıca "Geçit hakkının TMK'nın 748. maddesi gereğince tapu kaydının irtifak sütununa tesciline" hususu belirtilmelidir. TMK'nın 791. maddesine göre, yükümlü taşınmaz maliki, yararı varsa masraflar onun tarafından karşılanarak taşınmazın başka bir kısmına naklini isteyebilir.

Dikkat! Türk Medeni Kanunu, zorunlu geçit hakkı kurulmasını isteme yetkisine sahip olunabilmesi için yukarıda bahsettiğimiz genel koşulların yanında bazı özel yasal koşulların da bulunmasını aramaktadır. Özel koşullar, genel koşullar ve somut uygulamaya bağlı olan diğer koşullarla birlikte gerçekleştikten sonra, mahkemece saptanan çerçevede zorunlu geçit hakkının tapu kütüğünün irtifaklar sütununa kaydı işlemi yapılabilecektir. Bu nedenle zorunlu geçit hakkının kurulmasını isteyen kişilerin mutlaka gayrimenkul hukuku alanında uzman avukatlardan hukuki yardım almasında büyük fayda görülecektir.

3. Geçit Hakkı Davasında Davanın Tarafları Kimlerdir?

Geçit hakkı davasında davacı, genel yola çıkmak için uygun bir geçidi bulunmayan taşınmaz malikidir. Paylı mülkiyette paydaşlardan birinin tek başına veya bir kaçının birlikte dava açması mümkündür. Buna karşılık elbirliği (iştirak) halinde mülkiyette bir ortağın açtığı davanın devamı için diğer ortakların davaya muvafakatleri veya terekeye temsilci atanması koşuldur.

Davalı ise, geçit kurulması istenen taşınmaz maliki olup, birlikte mülkiyete tabi bir taşınmazsa tüm paydaşlara karşı açılması zorunludur.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E. 2011/8728 K. 2011/10777 T. 22.9.2011

“Geçit hakkı kurulmasına ilişkin davalarda davanın niteliği gereği yargılama giderleri ve yargılama giderlerinden olan vekalet ücreti davacı üzerinde bırakılmalıdır.”

4. Geçit Hakkı Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme

Geçit Hakkı Davasında Görevli mahkeme, taşınmazın aynına ilişkin bir dava olması nedeniyle HMK'nin 2. maddesi gereğince miktar ve değerine bakılmaksızın asliye hukuk mahkemesidir.

Geçit Hakkı Davasında Yetkili mahkeme ise, HMK'nin 12. maddesi taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Bu yetki kuralı kesin olup, HMK'nin 19. maddesine göre, "Yetkinin kesin olduğu davalarda, mahkeme yetkili olup olmadığını, davanın sonuna kadar kendiliğinden araştırmak zorundadır; taraflar da mahkemenin yetkisiz olduğunu her zaman ileri sürebilir." Taraflarca ileri sürülmese dahi mahkemece kendiliğinden dikkate alınır. Taraflar bu yetki kuralının aksine bir yetki sözleşmesi yapamayacakları gibi, yanında ilave yetki kuralı da koyamazlar.