Haksız İnşaat ve Taşkın (Haksız) Yapı
1. Haksız İnşaat ve Taşkın Yapılara İlişkin Yıkım Davalarının Hukuki Temeli
Türk hukukunda, haksız yapı olarak adlandırılan ve MK.m.722-724 hükümlerinde düzenlemiştir. Ayrıca aşağıda mülkiyete ilişkin hükümlere de yer verilmiştir. Nitekim bu hükümler kendi içerisinde birbirleri ile bağlantılıdır. Medeni Kanun’da “haksız yapı” kavramıyla ifade olunan bir düzenlemeye rastlanmamaktadır. Bununla birlikte Medeni Kanun, bir arazideki yapıda taraflar arasında geçerli bir hukuki ilişki bulunmaksızın arazi malikinden başka bir kişiye ait malzemenin kullanılmış olması durumunu ve bunun hukuki sonuçlarını düzenlemiş bulunmaktadır.
Buna göre, kendi malzemesi ile başkasının taşınmazında veya başkasının malzemesi ile kendi taşınmazında ya da başkasının malzemesi ile başkasının taşınmazında, geçerli bir hukuki ilişkiye dayanmaksızın yapı meydana getirilmesine “haksız yapı” veya “haksız inşaat” adı verilmektedir.
Haksız yapı kavramı:
Kendi malzemesi ile başkasının arazisinde yapı meydana getirilmesi,
Başkasının malzemesi ile kendi arazisinde yapı meydana getirilmesi ve
Başkasının malzemesi ile başkasının arazisinde yapı meydana getirilmesi, olmak üzere üç durumu da ifade etmek üzere kullanılmaktadır.
TMK md. 683: “Bir şeye malik olan kimse, hukuk düzeninin sınırları içinde, o şey üzerinde dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisine sahiptir.
Malik, malını haksız olarak elinde bulunduran kimseye karşı istihkak davası açabileceği gibi, her türlü haksız el atmanın önlenmesini de dava edebilir.”
TMK md. 684: “Bir şeye malik olan kimse, o şeyin bütünleyici parçalarına da malik olur.
Bütünleyici parça, yerel adetlere göre asıl şeyin temel unsuru olan ve o şey yok edilmedikçe, zarara uğratılmadıkça veya yapısı değiştirilmedikçe ondan ayrılma- sına olanak bulunmayan parçadır.”
TMK md. 722: “Bir kimse kendi arazisindeki yapıda başkasının malzemesini ya da başkasının arazisindeki yapıda kendisinin veya bir başkasının malzemesini kullanırsa, bu malzeme arazinin bütünleyici parçası olur.
Ancak, sahibinin rızası olmaksızın kullanılmış olan malzemenin sökülmesi aşırı zarara yol açmayacaksa, malzeme sahibi, gideri yapıyı yaptırana ait olmak üzere bunların sökülüp kendisine verilmesini isteyebilir.
Aynı koşullar altında arazinin maliki de rızası olmaksızın yapılan yapıda kullanılan malzemenin, gideri yapıyı yaptırana ait olmak üzere sökülüp kaldırılmasını isteyebilir.”
TMK md. 723: “Malzeme sökülüp alınmazsa arazi maliki, malzeme sahibine uygun bir tazminat ödemekle yükümlüdür.
Yapıyı yaptıran arazi maliki iyiniyetli değilse hâkim, malzeme sahibinin uğradığı zararın tamamının tazmin edilmesine karar verebilir.
Yapıyı yaptıran malzeme sahibi iyiniyetli değilse, hâkimin hükmedeceği miktar bu malzemenin arazi maliki için taşıdığı en az değeri geçmeyebilir.”
TMK md. 724: “Yapının değeri açıkça arazinin değerinden fazlaysa, iyiniyetli taraf uygun bir bedel karşılığında yapının ve arazinin tamamının veya yeterli bir kısmının mülkiyetinin malzeme sahibine verilmesini isteyebilir.”
TMK md. 725: “Bir yapının başkasına ait araziye taşırılan kısmı, eğer yapıyı yapan malik taşırılan arazi üzerinde bir irtifak hakkına sahip bulunuyorsa, ona ait taşınmazın bütünleyici parçası olur.
Böyle bir irtifak hakkı yoksa, zarar gören malik taşmayı öğrendiği tarihten başlayarak on beş gün içinde itiraz etmediği, aynı zamanda durum ve koşullar da haklı gösterdiği takdirde, taşkın yapıyı iyi niyetle yapan kimse, uygun bir bedel karşılığında taşan kısım için bir irtifak hakkı kurulmasını veya bu kısmın bulunduğu arazi parçasının mülkiyetinin kendisine devredilmesini isteyebilir.”
2. Haksız Yapı Nedeniyle Yıkım Davası
2.1. Yapıyı Arazi Malikinin Yapmış Olması Halinde
Arazi maliki başkasına ait malzemeyi kendi arazisi üzerinde kullanarak yapmışsa malzeme malikinin üç hakkı vardır. Bunlar;
2.1.1. Haksız Yapı Nedeniyle Malzemenin sökülerek geri verilmesini isteme
TMK m. 722/1 hükmü uyarınca bir kimse kendi arazisindeki yapıda başka- sının malzemesini kullanırsa, bu malzeme arazinin bütünleyici parçası olur. Ancak, sahibinin rızası olmaksızın kullanılmış olan malzemenin sökülmesi aşırı zarara yol açmayacaksa, malzeme sahibi, gideri yapıyı yaptırana ait olmak üzere bunların sökülüp kendisine verilmesini isteyebilir. Bu talep, arazi malikinin kusurlu olup olmamasına göre haksız fiil veya sebepsiz zenginleşme zamanaşımına tabidir. Kaldırma masrafları yapıyı yapan arazi malikine aittir.
Malzeme maliki, malzemenin sökülmesi talebini yapıyı yaptıran arazi malikinden isteyebileceği gibi, onun külli haleflerinden de isteyebilir. Ancak yapıyı yaptırdıktan sonra kazanan üçüncü kişilere (cüz'i haleflere) karşı kullanamaz.
2.1.2. Haksız Yapı Nedeniyle Tazminat isteme
Malzeme sökülüp alınmazsa iyi niyetli olan arazi maliki, malzeme sahibine uygun bir tazminat ödemekle yükümlüdür. Yapıyı yaptıran arazi maliki iyiniyetli değilse hakim, malzeme sahibinin uğradığı zararın tamamının tazmin edilmesine kara verebilir. İyi niyet, malzemenin başkasına ait olduğunu bilmek veya bilmesi gerekmekle ilgilidir.
2.1.3. Haksız Yapı Nedeniyle Arazinin Mülkiyetinin Kendi Üzerine Geçirilmesini İsteme
TMK m. 724 hükmüne göre "Yapının değeri açıkça arazinin değerinden fazlaysa iyiniyetli taraf uygun bir bedel karşılığında yapının ve arazinin tamamının veya yeterli bir kısmının mülkiyetinin malzeme sahibine verilmesini isteyebilir."
Bu madde, yapının değeri açıkça arazinin değerinden fazla olduğu takdirde arazinin ve yapının mülkiyetinin malzeme malikine verilmesi talebini iyiniyetli olmak şartı ile hem arazi malikine, hem malzeme malikine tanımıştır.
Yapının arazi maliki tarafından yapıldığı ihtimalinde malzeme sahibinin arazinin mülkiyetinin kendisine geçirilmesi için gereken şartlar şunlardır.
Malzeme maliki iyiniyetli olmalıdır: Malzeme maliki, malzemenin arazi maliki tarafından haksız olarak kullanıldığını bilmemeli veya bilecek durumda olmamalıdır".
Yapının değeri açıkça arazinin değerinden fazla olmalıdır: Mülkiyet aktarımı için yapının değerinin arazi değerinden açıkça fazla olması gerekir. Bu husus, yerinde yapılacak keşif sonucu düzenlenecek bilirkişi raporu ile belirlenecektir.
Malzeme maliki, malzemenin haksız olarak kullanılmasından dolayı tazminat talep etmemiş olmalıdır: Malzeme maliki TMK m. 723 hükmü uyarınca tazminat talep etmişse, mülkiyet aktarımı isteyemez.
Malzemenin sökülmesi talep edilmemiş veya talep edilmiş ise de reddedilmiş olmalıdır.
Bu şartlar gerçekleştiği takdirde, malzeme maliki arazinin tamamının veya yeterli bir kısmının mülkiyetinin uygun bir tazminat karşılığında kendisine geçirilmesini istemek hususunda yenilik doğuran bir hakka sahip olmuş olur. Malzeme maliki, arazi malikine yönelteceği bir beyanla bu hakkını kullandığında, arazi maliki ve malzeme maliki arasında arazi mülkiyetinin devri hususunda bir borç ilişkisi doğar. Arazi maliki taşınmazın mülkiyetini malzeme malikine devretmek; malzeme maliki de buna karşılık uygun bir tazminat ödeme borcu altına girer. Tarafların tazminat üzerinde anlaşmaları halinde mülkiyet nakli için dava açılmasına gerek yoktur. Ancak taraflar tazminat miktarı üzerinde anlaşamazlarsa ve konu ihtilaflı hale gelirse, malzeme maliki açacağı tapu iptal ve tescil davası ile mülkiyetin kendisi üzerine tescilini talep edecektir. Mahkemece arazi malikine ödenecek tazminat miktarı belirlendikten ve bu miktar malzeme malikinci ödendikten sonra mülkiyetin malzeme maliki adına geçirilmesine karar verilecektir. Burada hakim tarafından belirlenecek tazminat uygun bir tazminat olacaktır.
Arazinin mülkiyeti, mahkeme kararının kesinleşmesi ile geçer ve yapılacak tescilin rolü açıklayıcılıktan öte değildir.
2.2. Yapıyı Malzeme Malikinin Yapmış Olması Halinde
Yapıyı malzeme malikinin yapmış olması halinde arazi malikinin sahip olduğu haklar şunlardır:
2.2.1. Malzemenin Sökülüp Kaldırılmasını İstemesi
Arazi malikinin rızası olmaksızın yapılan yapı nedeniyle malzemenin sökülmesi aşırı bir zarara yol açmıyorsa, sökme masrafları malzeme malikine ait olmak üzere sökülüp kaldırılması istenebilir. Malzemenin sökülüp kaldırılmasına rağmen arazi malikinin başka zararları varsa, haksız fiil iş görme hükümleri uyarınca bu zararları da talep edebilir. Arazi malikinin rızasının bulunması veya malzemenin sökülmesinin aşırı zarara neden olması halinde malzemenin sökülmesi istenemez.
2.2.2. Malzeme Malikinin Tazminat İstemesi
Malzeme sökülüp alınmazsa arazi maliki, malzeme sahibine uygun bir tazminat ödemekle yükümlüdür. Yapıyı yaptıran arazi maliki iyiniyetli değilse hakim, malzeme sahibinin uğradığı zararın tamamının tazmin edilmesine karar verebilir. Yapıyı yaptıran malzeme sahibi iyiniyetli değilse, hakimin hükmedeceği miktar bu malzemenin arazi maliki için taşıdığı en az değeri geçmeyebilir (TMK m. 723).
2.2.3. Arazi malikinin veya Malzeme Malikinin Arazinin Mülkiyetinin Malzeme Malikine Geçirilmesini Talep Etmesi
TMK m. 724 hükmüne göre "Yapının değeri açıkça arazinin değerinden fazlaysa, iyiniyetli taraf uygun bir bedel karşılığında yapının ve arazinin tamamının veya yeterli bir kısmının mülkiyetinin malzeme sahibine verilmesini isteyebilir." Böylece yapının değeri arazinin değerinden açıkça fazla ise, gerek iyiniyetli arazi maliki, gerekse de iyiniyetli malzeme maliki uygun bir tazminat (bedel) karşılığında arazinin tamamının veya yeterli bir kısmının mülkiyetinin malzeme malikine geçirilmesini istemek hakkına sahip olur. Arazi malikine de arazinin mülkiyetinin malzeme malikine geçirilmesi yetkisini tanımak doğru olmuştur. Çünkü yapı, iyiniyetli arazi malikinin arazisinde malzeme maliki tarafından yapılmıştır ve böylece malzemeler arazinin bütünleyici parçası haline gelerek mülkiyeti zorunlu biçimde arazi malikine geçmesine malzeme maliki sebep olmuştur.
2.3.Yapıyı Üçüncü Kişinin Yapması
Arazi ve malzeme maliki dışında üçüncü bir kişinin yapıyı yapması halinde yapı arazinin bütünleyici parçası haline gelir ve arazi malikine ait olur. Taraflar arasında yapı konusunda bir hukuki ilişki varsa mesele bu hukuki ilişkiye göre çözülür. Böyle bir hukuki ilişki yoksa, haksız yapıya ilişkin kurallar uygulanacaktır.
Yapı arazi malikinin rızası olmaksızın yapılmış olup da malzemenin sökülüp yapının kaldırılması aşırı zarara yol açmıyorsa, malik, gideri yapıyı yapana ait olmak üzere malzemenin sökülüp kaldırılmasını isteyebilir. Yapı malzeme malikinin rızası ile yapılmış olsa dahi arazi maliki yapının kaldırılması masraflarını ondan isteyebilir.
Malzemesi rızası bulunmaksızın kullanılmış olup da yapı arazi malikinin rızası ile yapılmışsa ve kaldırılması da aşırı zarara yol açmıyorsa, malzeme maliki malzemenin sökülüp kaldırılmasını isteyebilir.
3. Taşkın Yapı Nedeniyle Yıkım Davası
Bilindiği üzere; taşkın yapılarda, sosyal ve ekonomik bir değeri yok etmemek ve yapının bütünlüğünü korumak amacıyla yasa koyucu Türk Medeni Kanunun 722, 723, 724’ncü maddelerinde öngörülenlerden daha değişik ilkelere ihtiyaç duymuş, bu nedenle 725. madde hükmünü getirmek zorunda kalmıştır. Söz konusu maddeye göre "Bir yapının başkasına ait araziye taşırılan kısmı, eğer yapıyı yapan malik taşırılan arazi üzerinde bir irtifak hakkına sahip bulunuyorsa, ona ait taşınmazın bütünleyici parçası olur."
Böyle bir irtifak hakkı yoksa, zarar gören malik taşmayı öğrendiği tarihten başlayarak on beş gün içinde itiraz etmediği, aynı zamanda durum ve koşullar da haklı gösterdiği takdirde, taşkın yapıyı iyi niyetle yapan kimse, uygun bir bedel karşılığında taşan kısım için bir irtifak hakkı kurulmasını veya bu kısmın bulunduğu arazi parçasının mülkiyetinin kendisine devredilmesini isteyebilir.
Görüldüğü üzere taşkın yapının korunmasındaki bireysel ve kamusal yarar nedeniyle Medeni Kanun’un 684, 718, 722. maddelerinde kabul edilen "üst toprağa bağlıdır" kuralına ayrıcalık getirilmiş taşkın yapı malikinin komşu taşınmazda inşaat veya irtifak hakkı gibi ayni bir hakkının bulunması halinde taşan kısım, taşılmış olan taşınmazın değil, ana yapının bulunduğu taşınmazın tamamlayıcı parçası (mütemmim cüz'ü) sayılmış, tecavüz edilen kısım üzerinde yapı maliki yararına irtifak hakkı tanınmıştır. Hemen belirtmek gerekir ki, taşkın yapıdan inşaat ve imalattan kasıt, taşınmaza sıkı ve devamlı surette bağlı olan esaslı yapılardır. Diğer bir söyleyişle taşan yapının tamamlayıcı parça (mütemmim cüz) niteliğinde olması gerekir. Onun, taşınmazın altında veya üstünde yapılması zeminde veya üstten sınırı aşması, arasında madde hükmünü uygulaması açısından hiçbir fark yoktur.
Medeni Kanun’un 725. maddesinin uygulanabilmesini haklı gösterecek önemli koşul yapı malikinin iyiniyetli olmasıdır. Bu maddede iyi niyetin tanımı yapılmamışsa da aynı kanunun 3. maddesinde hükme bağlanan subjektif iyi niyet olduğunda kuşku yoktur. Yapı malikinin kendinden beklenen tüm dikkat ve özeni göstermesine karşın, sınırı aştığını bilmemesi veya bilecek durumda olmaması yahut sınırı aşmasında yasaca korunabilecek bir nedenin bulunması onun iyi niyetini gösterir.
Yapı yapan kişinin iyi niyetli olmaması aşırı zarar bulunup bulunmadığına bakılmaksızın taşan kısmın yıkılması sonucunu doğuracağından, iyi niyet üze- rinde önemle durulmalı, olaylar, karineler, tüm taraf delilleri bir arada özenle değerlendirilmelidir. Kural olarak iyi niyetin ispatı, 14.2.1951 tarih 17/1 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca taşkın yapı malikine ait ise de iyi niyet iddia ve savunması def'i olmayıp itiraz niteliği taşıdığından ve kamu düzeni ile ilgili bulunduğundan mahkemece kendiliğinden (re'sen) göz önünde tutulmalıdır.
Ancak, komşu taşınmaz malikinin veya o taşınmazda mülkiyetten başka ayni hak sahibi olup ta zarar gören kimselerin taşınmaza el atıldığını öğrendikleri tarihten itibaren 15 gün içerisinde itiraz etmeleri, yapı malikinin iyiniyetli sayılması olanağını ortadan kaldırır. İtiraz hiçbir şekle bağlı değildir. Yapının ilerlemesini zararın büyümesini önlemek için konan bu sürenin başlangıcını objektif olarak saptamak, yapının görünebilir hale gelme tarihinden başlatmak, taşırılan taşınmaz malikinin öğrenmesine engel olan subjektif (öznel) nedenleri dikkate almamak gerekir. Aksine düşünce bu yöndeki yasa koyucunun amacını ortadan kaldırır. (Durum ve koşulların haklı göstermesi) şeklinde açıklanan ikinci koşuldan ise imar durumuna göre ifrazın mümkün olması, ifraz halinde arsa malikinin uğrayacağı zarar ile taşkın yapı malikinin elde edeceği yarar arasında aşırı bir farkın bulunmaması, gibi hususlar anlaşılmalıdır.
Bu iki koşulun varlığı halinde taşkın yapı maliki uygun bir bedel ödeyeceğini bildirerek açacağı yenilik doğurucu nitelikteki temliken tescil davası ile taşkın kısmın mülkiyetini veya üzerine bir irtifak hakkı kurulmasını isteyebilir. Ayrıca, iyi niyet savunmasının yukarda açıklanan niteliği dikkate alınıp, bu savunma içerisinde temliken tescil isteğinin de bulunduğu kabul edilerek, tescil talebi, ayrı bir davaya gerek olmaksızın açılan davada savunma yoluyla da ileri sürülebilir. Esasen bu kuralın uyuşmazlıkların en kısa sürede sağlıklı biçimde çözümlenmesi ve dava ekonomisi yönünden büyük yarar sağlayacağı da kuşkusuzdur. Her davada hakim muhik tazminat (uygun bedel) olarak salt temlik edilecek arsanın bedelini değil, gerektiğinde taşınmazının bir kısmını terk etmek zorunda kalan malikin özverisini düşünerek uzman bilirkişiden dava tarihine göre devredilen arsa bedeli yanında, geride kalan kısmın uğradığı değer kaybı varsa taşınmaz malikinin öteki zararları gibi konularda da rapor almak suretiyle Medeni Kanunun 4, Borçlar Kanunun 42. (6098 s.TBK 50.) maddeleri uyarınca ve aynı zamanda sebepsiz zenginleşmeyi de önleyecek biçimde en uygun bedeli tayin ve takdir etmeli, bu bedel karşılığında tecavüzün şekline, taşkın yapının ve irtifak hakkı kurulmasına karar vermelidir.
Öte yandan, taşkın yapı ile iki komşu taşınmaz fiilen birleşmekte, iktisadi bir bütün oluşturmaktadır. Olayın bu özelliği itibariyle taşkın yapıya dayanan temliken tescil isteği uygulamada ve bilimsel alanda ortaklaşa kabul edildiği üzere, taşınmaza bağlı kişisel hak niteliğindedir. Bu durumda, taşınmazların miras yoluyla veya temliken intikal etmesi halinde yeni maliklerde maddede belirtilen haklardan yararlanabildikleri gibi borçlardan da sorumlu tutulurlar.
4. Başkasının Taşınmazına Dikilen Ağaç Nedeniyle Sökme Davası
TMK m. 685: Bir şeyin maliki, onun ürünlerinin de maliki olur. Ürünler, dönemsel olarak elde edilen doğal veya hukuki ürünler ile bir şeyin özgülendiği amaca göre adetler gereği ondan elde edilmesi uygun görülen diğer verimlerdir. Doğal ürünler asıl şeyden ayrılıncaya kadar onun bütünleyici parçasıdır.
TMK m. 728: Başkasının arazisi üzerinde kalıcı olması amaçlanmaksızın yapı- lan kulübe, büfe, çardak, baraka ve benzeri hafif yapılar, bunların malikine aittir. Bu tür yapılar, taşınır mal hükümlerine tabi olur ve tapu kütüğünde gösterilmez.
TMK m. 729: Bir kimse başkasının fidanını kendi arazisine ya da kendisinin veya bir üçüncü kişinin fidanını başkasının arazisine dikerse, başkasının malzemesini kullanarak yapılan yapılara veya taşınır yapılara ilişkin hükümler bunlar hakkında da uygulanır. Ağaçlar ve ormanlar üst hakkına konu olamaz.
