İNANÇLI İŞLEM NEDENİYLE

TAPU İPTAL VE TESCİL DAVASI

1. İnançlı İşlem Nedir?

İnançlı işlem, inanan (güvenen) ile inanılan (kendisine güvenilen) arasında gerçekleştirilen bir sözleşmedir. Bu sözleşme ile taraflar, inanana ait olan bir malın ya da hakkın, inanç sözleşmesinin yapılmasına sebep olan amaca ulaşılana kadar inanılana devredilmesi, amaca ulaşıldıktan sonra ise malın ya da hakkın geri inanana devredilmesi konusunda anlaşırlar.

2. İnançlı İşlem Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası

İnançlı işlemin taşınmazlar üzerindeki mülkiyet hakkının devrine ilişkin gerçekleştirilmesi de mümkündür. Bu sözleşmelerde inanılanın asıl borcu inanç sözleşmesine neden olan amacın gerçekleşmesi halinde taşınmazın mülkiyetini inanana iade etmek, bu kapsamda tapuda tescil işlemini gerçekleştirmektir.

Örneğin Bay (A) konut kredisi çekmek suretiyle bir taşınmaz almak ister ancak banka Bay (A)’nın ekonomik durumunu yeterli bulmayarak kredi başvurusunu kabul etmez. Bunun üzerine Bay (A) ekonomik durumu daha iyi olan Bay (B)’den konut kredisine başvurmasını isteyebilir. Bay (A)’nın aylık kredi bedellerini Bay (B)’ye düzenli şekilde ödeyeceği ve tüm kredilerin ödenmesinin akabinde tapuda Bay (B) adına tescil edilmiş taşınmazın Bay (A)’ya devredileceği konusunda taraflar anlaşır. Akabinde Bay (B), Bay(A)’nın satın almak istediği taşınmaz için konut kredisine başvurur.

Verilen örnekte Bay (A) inanan, Bay (B) ise inanılan konumundadır. Bay (A) anlaşıldığı şekilde Bay (B)’ye kredi ödemelerini gerçekleştirmiş ve konut kredisinin son ödemesi de tamamlanmışsa Bay (B) taşınmazın mülkiyetini Bay (A)’ya devretmelidir. Eğer Bay (B) bu yükümlülüğünü yerine getirmez yani mülkiyeti Bay (A)’ya devretmezse Bay (A) tapu iptal ve tescil davası açarak mülkiyetin mahkeme kararı ile kendisine devrini talep edebilir. İşte bu dava inançlı işlem nedenine dayalı tapu iptal ve tescil davası olarak adlandırılır.

İnançlı işlemlere dayalı davalar 1945/20 Esas, 1947/6 Karar sayı ve 05.02.1947 tarihli Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı çerçevesinde incelenmektedir. Bu dava türü içtihatlarla oluşturulmuş olup oldukça teknik bilgiler gerekmektedir. Dolayısıyla büyük hak kayıplarına uğramamak adına her somut olayın titizlikle ve münferiden değerlendirilmesinin gerektiği bu nedenle de davanın gayrimenkul hukuku konusunda uzman avukatlar tarafından yürütülmesinin çok daha sağlıklı olacağı unutulmamalıdır.

3. Davanın Tarafları

Yukarıda da açıklandığı üzere inanç sözleşmesinin tarafları inanan ve inanılandır. İnanılanın taşınmazın mülkiyetini devretmemesi halinde açılacak davada ise davacı taraf inanan (yukarıdaki örnekte Bay A) davalı taraf ise inanılandır. (yukarıdaki örnekte Bay B)

Eğer taşınmaz inanılan tarafından inanç sözleşmesinin tarafı olmayan bir üçüncü kişiye devredilmişse davalı olarak üçüncü kişi de gösterilebilir. Ancak üçüncü kişinin iyiniyetli olup olmaması yani taşınmazın esasen inanılana değil de inanana ait olduğunu bilip bilmemesi oldukça önem arz etmektedir. Zira Türk Medeni Kanunu’nun 1023. maddesine göre tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle güvenen kimsenin kazanımı korunmaktadır. Bu hüküm kapsamında taşınmaz üçüncü kişiye devredilmişse ve üçüncü kişi iyiniyetli değilse tapu kütüğünde üçüncü kişi adına yer alan tescilin iptal edilmesi ve tescilin inanan adına yapılmasına karar verilmesi mümkündür. Ancak üçüncü kişi iyiniyetli ise yani aradaki inanç sözleşmesini bilmiyor ve bilmesi de gerekmiyorsa üçüncü kişinin kazanımı korunur; dolayısıyla üçüncü kişi adına olan tapu kaydının iptaline karar verilemez. Bu halde artık taşınmazın devri talep edilemezse de yükümlülüğüne haksız şekilde uymayan inanılana karşı tazminat davası açılarak taşınmazın bedeli talep edilebilir.

Bu noktada önemle belirtmek gerekir ki taşınmazın dava konusu edilmesi doğrudan malikin tasarruf hakkını sınırlandırmadığından dava açıldığı sırada henüz taşınmaz üçüncü kişiye devredilmemiş olsa dahi yargılama devam ederken davalının taşınmazı üçüncü kişiye devretmesi mümkündür. Bu yöndeki bir tehlikenin engellenmesi için dava dilekçesinde dava konusu taşınmaz hakkında ihtiyati tedbir kararı verilmesinin ve tapu kütüğünün beyanlar hanesine davalıdır şerhi düşülmesinin talep edilmesi önemlidir.

4.  Dava Açma Süresi

Yukarıda inançlı işleme dayalı davaların içtihatlar çerçevesinde oluştuğunu belirtmiştik. Konuya ilişkin herhangi bir kanuni düzenleme bulunmadığından dava açma süresi yönünden de içtihatlar dikkate alınmaktadır. Ancak dava açma süresi açısından Yargıtay kararlarında birliktelik bulunmamaktadır.

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi tarafından verilen kararlarda davanın herhangi bir zamanaşımı süresine veya hak düşürücü süreye tabi olmadığı, her zaman açılabileceği kabul edilmektedir. Yargıtay 14. Hukuk Dairesi tarafından verilen kararlarda ise davanın on yıllık zamanaşımı süresine tabi olduğu kabul edilmektedir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2011/13-14 Esas, 2011/189 Karar sayı ve 15.04.20211 tarihli kararında da inanç sözleşmesine dayalı davaların on yıllık zamanaşımı süresine tabi olduğu belirtilmiştir. Genel Kurulun kararına göre zamanaşımı, alacağın muaccel olması yani inanç sözleşmesine konu malın mülkiyetinin inanana devredilmesi (iade edilmesi) gereken tarihten itibaren başlamaktadır.

5. İspat Külfeti ve Yazılı Delil Şartı

Davada davacı tarafça taraflar arasında bir inanç sözleşmesinin olduğu ancak davalının sözleşmede yer alan mülkiyeti devir yükümlülüğünü yerine getirmediği ispatlanmalıdır.

İnanç sözleşmesi yazılı delil ile ispatlanmalıdır. Yazılı delil tarafların inanç sözleşmesine ilişkin beyanların yer aldığı ve tarafların imzalarını içeren bir belgedir. Bu belgenin en geç inançlı işlemin gerçekleştirildiği tarihte imzalanmış olması gerekmektedir. Bununla beraber Yargıtay, HMK m.202 kapsamında delil başlangıcı olarak kabul edilen bir belgenin mevcut olması halinde inanç sözleşmesinin tanık beyanları da dahil olmak üzere her türlü delil ile de ispatlanabileceğini kabul etmektedir.

Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin 2022/4469 E., 2023/5411 K. sayı ve 08.11.2023 tarihli kararı:

“İçtihadı Birleştirme kararının sonuç bölümünde ifade olunduğu üzere, inançlı işleme dayalı olup dinlenilirliği kabul edilen iddiaların ispatı, şekle bağlı olmayan yazılı delildir. İnanç sözleşmesi olarak adlandırılan bu belgenin sözleşmeye taraf olanların imzasını içermesi gereklidir. Bunun dışındaki bir kabul, hem İçtihadı Birleştirme kararının kapsamının genişletilmesi, hem de taşınmazların tapu dışı satışlarına olanak sağlamak anlamını taşıyacağından kendine özgü bu sözleşmelerle bağdaştırılamaz.

Açıklanan nitelikte bir yazılı delil bulunmasa da, taraflar arasındaki uyuşmazlığın tümünü kanıtlamaya yeterli sayılmamakla beraber bunun vukuuna delalet edecek karşı tarafın elinden çıkmış (inanılan tarafından el ile yazılmış fakat imzalanmamış olan bir senet veya mektup, daktilo veya bilgisayarla yazılmış olmakla birlikte inanılanın parafını taşıyan belge, usulüne uygun onanmamış parmak izli veya mühürlü senetler gibi) “delil başlangıcı” niteliğinde bir belge varsa 6100 sayılı HMK’nın 202 nci maddesi uyarınca inanç sözleşmesi “tanık” dahil her türlü delille ispat edilebilir.

Yazılı delil veya “delil başlangıcı” yoksa inanç sözleşmesinin ikrar (HMK m.188) yemin (HMK m.225 vd) gibi kesin delillerle de ispat edilmesi olanaklıdır. Davacının yemin deliline dayanması hâlinde hâkimin davacıya bu hakkını hatırlatması gerekir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 09.12.2015 tarihli ve 2014/14-516 Esas, 2015/2838 Karar sayılı kararı da bu doğrultudadır.”

Karardan da görülebileceği üzere Yargıtay, inanılan tarafından el ile yazılmış fakat imzalanmamış olan bir senet veya mektup, daktilo veya bilgisayarla yazılmış olmakla birlikte inanılanın parafını taşıyan belge, usulüne uygun onanmamış parmak izli veya mühürlü senetler gibi belgeleri delil başlangıcı olarak kabul etmektedir. Bununla beraber Yargıtay’ın diğer kararlarında banka kayıtları, ödemeye ilişkin makbuz ve dekontlar da delil başlangıcı olarak kabul edilmektedir. Taraflar arasında imzalanmış inanç sözleşmesi bulunmuyor olmasına rağmen sayılan bu belgelerden biri veya birkaçı varsa inanç sözleşmesinin tanık dahil her türlü delille ispatlanması mümkün hale gelmektedir.

Belirtmek gerekir ki inanç sözleşmesinin, yazılı delil veya delil başlangıcı olmasa dahi, yemin ve ikrar gibi kesin deliller ile de ispatı mümkündür.

6. Görevli ve Yetkili Mahkeme

Görevli mahkeme HMK m.2 gereğince asliye hukuk mahkemesi iken yetkili mahkeme HMK m. 12 gereğince taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

Dolayısıyla dava, dava konusu taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde açılır.

7. İnançlı İşlem Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Konulu Yargıtay Kararları

Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 2021/223 E., 2023/893 K. sayı ve 04.10.2023 tarihli kararı:

“Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkilinin maliki olduğu Muğla ili, ... ilçesi, ... mahallesi, ... caddesinde bulunan ve tapuda 5 pafta, 27 ada, 9 No.lu parsel olarak kayıtlı taşınmaz üzerindeki evinin tadilat işlemleri için paraya ihtiyaç duyduğunu, kredi kullanmak için bankaya başvurduğunda müvekkilinin yaşı ve emekli olması nedeniyle kredi riskinin yüksek olduğu gerekçesiyle kredi talebinin reddedildiğini, bunun üzerine müvekkilinin hem damadı hem de kayınbiraderi olan davalı ile kredi çekilmesi konusunda anlaştığını, davalının tadilatlar için çekilecek kredinin kapanması hâlinde gayrimenkulün tapusunu davacı müvekkiline geri iade edeceğini kabul ederek İNG Bankası Muğla Şubesinden 05.07.2005 tarihinde 30.000,00 TL’lik kredi kullandığını, müvekkilinin aylık ödeme tutarlarının tamamını ödeyerek tüm kredi borcunu kapattığını, müvekkilinin iş arkadaşı olan ...’nun krediye kefil olduğunu, ...’nun müvekkiline kefil olmasının yapılan gayrimenkul satışının aslında inançlı işleme dayalı bir devir olduğunu gösterdiğini, devam eden süreçte davalının dava konusu 27 ada 9 No.lu parseldeki B blok 2 No.lu bağımsız bölümün müvekkilinin eşine, aynı parselde bulunan A blok 1 No.lu bağımsız bölümün de müvekkiline satışı için satış vekâletnamesi gönderdiğini, ancak ... 3. Noterliğine ait 27.07.2011 tarihli 09573 yevmiye No.lu vekâletnamede eksik ve yanlış hususlar olduğundan satışın yapılamadığını, aradan geçen uzunca bir süre sonunda olayın gerçeğini bilen akrabaların ikna etmesiyle davalıdan Balıkesir 3. Noterliğinin 04.07.2012 tarihli ikinci vekâletnamesinin alındığını, bu kez de B blok 1 No.lu bağımsız bölümün satışına dair vekâletnamenin gönderilmediğini, müvekkili tarafından üzerine düşen tüm edimler yerine getirildiği hâlde davalının kendisine inanılan konumunu kötüye kullanarak hiçbir edimini ifa etmediğini, müvekkilinin tapu devrini istemesine rağmen davalının taşınmazın tapusunu vermediğini, davalıya yapılan satışın inançlı işleme dayalı olduğunun diğer bir ispatının da davalı adına yapılan tapu devrinden sonra veya devirden önce davalının müvekkiline herhangi bir bedel ödememesi olduğunu, taşınmaz gerçekten satılmış olsaydı davalının müvekkilinin banka hesabına gayrimenkul bedelini yatırması gerektiğini ileri sürerek inançlı işleme aykırı hareket ederek edimini ifa etmeyen davalı adına kayıtlı B blok 1 No.lu bağımsız bölümün tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

İnanç sözleşmesinin hukuki mahiyeti ve ispatına ilişkin tüm bu genel açıklamalardan sonra somut olaya gelindiğinde, eldeki davanın inançlı işlem hukuksal nedenine dayalı tapu iptali ve tescil istemiyle açıldığı, dosya kapsamında taraflar arasında varlığı iddia edilen inanç sözleşmesini ispatlamaya elverişli herhangi bir yazılı belge veya delil bulunmadığı, davacının dosyaya sunduğu banka kayıtları ile ödemelere ilişkin makbuz ve dekontların HMK'nın 202 nci maddesi uyarınca “delil başlangıcı” sayıldığı gerek ilk derece mahkemesinin gerekse Özel Dairenin kabulünde olup, bu hususlar ihtilâf konusu değildir.

İlk Derece Mahkemesi ile Özel Daire arasındaki uyuşmazlık; taraflar arasında sözlü olarak kurulan inançlı işlemin ispatlanması için davalının bildirdiği tanıkların dinlenmesinin gerekli olup olmadığı noktasındadır.

İlk Derece Mahkemesince davacı tarafından dosyaya sunulan kredi ödemelerine ilişkin banka dekontlarının davacı yararına yazılı delil başlangıcı olduğu ve tanık gösterecek kişinin de bu anlamda davacı olması gerektiği belirtilerek inançlı işlem konusunda davacının bildirdiği tanıkların dinlenmesi, davalının tanık dinletme talebinin ise dava konusunun değerine göre iddiaların kesin delillerle ispatlanması gerektiği ve davacı tarafın davalı tanıklarının dinlenmesine açıkça muvafakati bulunmadığından bahisle reddedilerek davalının bildirdiği tanıklar dinlenmeden karar verilmesi doğru olmamıştır.

Gerçekten de bir hukuki olgunun ispat yükü kendisine ait olan taraf dışında karşı tarafın tanık dinletemeyeceği yönünde usuli bir kural bulunmamaktadır. Hukuki dinlenilme hakkı yargılama ile ilgili bilgi sahibi olunmasını, açıklama ve ispat hakkını, mahkeme kararlarının gerekçeli olmasını da kapsayan geniş bir anlama sahiptir. \"Hukukî dinlenilme hakkı\" ve \"silahların eşitliği ilkesi\" gereğince her iki tarafın eşit şekilde bilgi ve belge sunma, beyanda bulunma, açıklama yapma imkânının bulunması, tarafların yargılama süresince mahkeme nezdinde sahip oldukları hak ve yükümlülükler bakımından eşitliğin gözetilmesi, taraflar arasındaki mücadelenin eşit silahlarla yürütülmesi ve iki tarafın delillerinin değerlendirilerek tartışılması adaletin görünür kılınmasını da sağlayacaktır.

Ayrıca gerekçeli bir karar ancak iddia ve savunmanın tartışılması, gösterilen delillerin neden birinin diğerine üstün tutulduğunun açıkça ortaya konulması ile mümkündür. Somut olayda olduğu gibi, davacı tarafça bildirilen ve mahkemece dinlenen tanık beyanlarının denetimi, iddia ve savunma ile çelişki arz edip etmediği ancak davalı tarafın sunduğu delillerin değerlendirilmesi ile olanaklı olacaktır. Dolayısıyla davalı tanıkları dinlenmeden ve dosya kapsamı bütün olarak değerlendirilmeden davacının iddiasının kuşkuya yer vermeyecek biçimde ispatlandığı kabul edilemez.”

Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin 2022/4153 E., 2023/5410 K. sayı ve 08.11.2023 tarihli kararı:

“Davacı; 650 parseldeki kaba inşaat halindeki tripleks binayı ... ...'den satın aldığını, ancak ekonomik nedenlerle kredi çekemediği için davalı arkadaşı ile anlaştığını, davalının kredi çekerek taşınmazı aldığını ve tapunun davalı üzerine çıkarıldığını, kredi borçlarının kendisi tarafından ödendiğini, borç bittiği zaman tapunun verilmesi hususunda anlaşmalarına rağmen davalının haksız taleplerde bulunduğunu, tefeciye ipotek ettiğini, büyük emek ve paralar harcayarak aile konutu olarak kullandığı evinden tahliye etmekle tehdit edildiğini, davalının kendisine duyulan güveni suistimal ederek para sızdırmaya çalıştığını belirterek tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline, olmaz ise gayrimenkule katmış olduğu değerler ile gayrimenkulün alınması için ödenen kredilerin ödenen kısmının faizi ile birlikte tahsilini talep ve dava etmiştir.

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; davanın kabulüne, ... ilçesi, ... Köyü, 7 pafta 650 parsel sayılı taşınmazın davalı ... adına olan tapusunun iptaline, davacı ... ve ... oğlu ... T.C. Kimlik numaralı ... adına tesciline karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararında; \"....dava konusu taşınmazın 07/06/2012 tarihinde satış edinme sebebine istinaden davalı adına tapuya tescil edildiği ve halen davalı adına tapuda kayıtlı bulunduğunu, resmi senetten satış bedelinin 1.000.000,00 TL olduğu davacı inanç sözleşmesine dair diğer tarafın imzasını içeren herhangi bir yazılı delil ibraz etmediğini, Davacı dava konusu taşınmazın TEB'e olan kredi taksitlerinin kendisi tarafından ödendiğine ilişkin banka dekontlarını dosyaya ibraz ettiğini, davalı taraf da kredi taksitlerini davacı tarafca ödenmediği yönünde herhangi bir iddiada bulunmadığını, İDM'ce banka dekontları yazılı delil başlangıcı olarak kabul edilmiş ve taraf tanıklarının dinlendiğini, dinlenen tanık beyanları da davacının iddiasını doğruladığını, davalı yargılamadaki beyanlarında her ne kadar davacı tarafça yapılan kredi ödemelerinin davacı ile aralarında yaptıkları sözlü kira ilişkisi kapsamında davacının kira bedeli yerine davacının kredi taksit borcunu bankaya ödediğini savunmuş ise de bu savunması ile HMK'nın 190 ıncı maddesi gereğince bu savunmasını kanıtlayamadığından davacının davasının kabulüne karar verilmesi yerindedir...'' gerekçeleri ile talepleri esastan ret etmiştir. Ancak, bilirkişi raporunda dava konusu taşınmazın değeri 1.350.000,00 TL olarak belirlendiği bu değer üzerinden harç alınması gerektiğinden kamu düzenine açıkça aykırılık teşkil eden bu husus re'sen dikkate alınarak düzeltilmesine karar verilmiştir.

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun'un 370 ... maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA”