Türk Medeni Kanunu, zamanaşımı ile mülkiyetin kazanılmasını iki şekilde düzenlemiştir. Bunlardan ilki olağan zamanaşımı ile kazanma, ikincisi ise olağanüstü zamanaşımı ile kazanma' dır.

Olağan zamanaşımı ile mülkiyetin kazanılması TMK m. 712 hükmünde düzenlenmiştir. Olağanüstü zamanaşımı ile mülkiyetin kazanılması ise TMK m. 713 hükmünde düzenlenmiştir.

2. Olağan Zamanaşımı ile Kazanma

TMK m. 712 hükmüne göre "Geçerli bir hukuki sebep olmaksızın tapu kütüğüne malik olarak yazılan kişi, taşınmaz üzerindeki zilyetliğini davasız ve aralıksız olarak on yıl süreyle ve iyiniyetle sürdürürse, onun bu yolla kazanmış olduğu mülkiyet hakkına itiraz edilemez."

2.1. Olağan Zamanaşımı ile Kazanmanın Koşulları

Taşınmaz tapuya kaydedilmiş olmalıdır

Olağan zamanaşımı ile taşınmaz mülkiyetinin kazanılabilmesi için, söz konu- su taşınmazın tapuya kayıtlı bir taşınmaz olması gerekir. Bu taşınmaz arazi olabileceği gibi, bir sayfaya kayıtlı bağımsız bir hak da olabilir. Tapuya kayıtlı taşınmazlardan sadece özel mülkiyete konu olabilecek olanlar olağan zamanaşımı yoluyla kazanılabilir. Kamu malı niteliğindeki malların olağan zamanaşımı ile kazanılması mümkün değildir. Bunun yanı sıra tapuya kayıtlı olmayan bir taşınmazın olağan zamanaşımı ile kazanılması mümkün değildir.

Taşınmazın yolsuz olarak tescil edilmesi gerekir

TMK m. 712 hükmünde "geçerli bir hukuki sebep olmaksızın tapu kütüğüne malik olarak yazılan kişi" ifadesi kullanıldığı için, olağan zamanaşımı ile mülkiyetin kazanılmasının diğer şartı, taşınmazın yolsuz olarak tescil edilmiş olmasıdır.

Davasız ve aralıksız 10 yıl zilyetliğinde bulunmalıdır

Taşınmaz mülkiyetinin olağan zamanaşımı ile kazanılabilmesi için, taşınmaz üzerindeki zilyetliğin davasız ve aralıksız 10 yıl sürmesi gerekir. Buradaki zilyetliğin asli zilyetlik olması zorunlu değildir. Örneğin arazinin başkasına kiralanması suretiyle fer'i zilyetlik durumu da TMK m. 712'nin aradığı zilyetlik kapsamında mütalaa edilmelidir. 10 yıllık süre, zilyetlik ve tescilin birleştiği andan başlar.

İyi niyet bulunmalıdır

Olağan zamanaşımı ile mülkiyetin kazanılabilmesi için yolsuz tescile bağlı olarak malik görünen kişinin iyiniyetli olması gerekir. Yani taşınmazın yolsuz olarak değil; geçerli bir hukuki sebebe dayanarak kendi adına tescil edilmiş olduğunu düşünmeli ve o niyetle kullanmalıdır. İyiniyetten kasıt, kendisine düşen bütün özeni göstermesine rağmen, adına yapılan tescilin yolsuz olduğunu bilmemesidir.

Sonuçları

Yukarıda belirtilen şartların gerçekleşmesi halinde tapudaki yolsuz tescil düzelir ve adına yolsuz tescil yapılan kişi malik olur. Böylece tapuda hak sahibi görünmeyen kişi mülkiyet hakkını kaybeder. Şartların gerçekleşmesiyle mülkiyet kendiliğinden zilyet sahibine geçer ve herhangi bir merciden karar alınmasına gerek yoktur.

3. Olağanüstü Zamanaşımı ile Kazanma

Taşınmaz mülkiyetinin olağanüstü zamanaşımı yoluyla kazanılmasının ana temeli TMK m. 713 hükmüdür. TMK m. 713/1 hükmüne göre "Tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız ve aralıksız olarak yirmi yıl süreyle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir." Aynı maddenin 2. fıkrasına göre, "Aynı koşullar altında, maliki tapu kütüğünden anlaşılamayan veya yirmi yıl önce hakkında gaiplik kararı verilmiş bir kimse adına kayıtlı bulunan taşınmazın tamamının veya bölünmesinde sakınca olmayan bir parçasının zilyedi de o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir."

Görüldüğü üzere maddenin birinci fıkrasında tapusuz taşınmazların olağanüstü zamanaşımı ile kazanılması düzenlenmişken; ikinci fıkrasında tapulu taşınmazların olağanüstü zamanaşımı ile kazanılması düzenlenmiştir.

Yukarıda belirttiğimiz Türk Medeni Kanunu’nda yer alan hükümlerin yanında Kadastro Kanunu’nda yer alan hükümlere değineceğiz.

3402 sayılı Kadastro Kanunu'nun 13/B-c hükmüne göre "Kayıt sahibinin yirmi yıl önce gaipliğine hüküm verilmiş veya tapu sicilinden malikin kim olduğu anlaşılamamış ise çekişmesiz ve aralıksız yirmi yıl müddetle ve malik sıfatıyla zilyet bulunan kimse adına tespit olunur"

Kural olarak tapulu taşınmazların kazandırmayı sağlayan zilyetliğe dayalı zamanaşımı yoluyla kazanılmaları mümkün değildir. Ancak kanun koyucu bu kurala bir takım istisnalar koymuştur. Yukarıda metnini verdiğimiz TMK m. 713/2 ve Kadastro Kanunu m. 13/B-c hükümleri bu istisnaları düzenlemektedir.

4. Tapusuz Taşınmazların Olağanüstü Zamanaşımı Yoluyla Kazanılması

4.1. Tapusuz Taşınmazların Olağanüstü Zamanaşımı Yoluyla Kazanılmasının Şartları

Taşınmaz tapu kütüğüne kayıtlı olmamalıdır

TMK m. 713/1 hükmünün uygulama alanı bulabilmesi için taşınmazın tapu kütüğüne kayıtlı olmayan bir taşınmaz olması gerekir.

Taşınmaz özel mülkiyete elverişli olmalıdır

Özel mülkiyete elverişli olmayan taşınmazların olağanüstü zamanaşımı yoluyla kazanılması mümkün değildir. Çünkü Kadastro Kanunu m. 18/2 hükmüne göre, "Orta malları, hizmet malları, ormanlar ve Devletin hüküm ve tasarrufu altında olup da bir kamu hizmetine tahsis edilen yerler ile kanunları uyarınca Devlete kalan taşınmaz mallar, tapuda kayıtlı olsun olmasın kazandırıcı zamanaşımı yolu ile iktisap edilemez." Dolayısıyla taşınmaz, özel mülkiyete elverişli olmalıdır.

Kamu malları olmaları nedeniyle olağanüstü zamanaşımı yoluyla kazanılması mümkün olmayan taşınmaz mallar

Hizmet malları: Hizmet malları KK m. 16/A hükmünde düzenlenmiştir. Buna göre "Kamu hizmetinde kullanılan, bütçelerinden ayrılan ödenek veya yardımlarla yapılan resmi bina ve tesisler, (Hükümet, belediye, karakol, okul binaları, köy odası, hastane veya diğer sağlık tesisleri, kütüphane, kitaplık, namazgah, cami genel mezarlık, çeşme, kuyular, yunak ile kapanmış olan yollar, meydanlar, pazar yerleri, parklar ve bahçeler ve boşluklar ve benzeri hizmet malları) kayıt, belge veya özel kanunlarına göre Hazine, kamu kurum ve kuruluşları, il, belediye köy veya mahalli idare birlikleri tüzelkişiliği, adlarına tespit olunur."

Kamu Orta Malları: Kamu orta malları KK'nun 16/B maddesinde düzenlenmiştir. Buna göre, "Mera, yaylak, kışlak, otlak, harman ve panayır yerleri gibi paralı veya parasız kamunun yararlanmasına tahsis edildiği veya kamunun kadimden beri yararlandığı belgelerle veya bilirkişi veya tanık beyanı ile ispat edilen orta malı taşınmaz mallar sınırlandırılır, parsel numarası verilerek yüzölçümü hesaplanır ve bu gibi taşınmaz mallar özel siciline yazılır. Bu sınırlandırma tescil mahiyetinde olmadığı gibi bu suretle belirlenen taşınmaz mallar, özel kanunlarında yazılı hükümler saklı kalmak kaydıyla özel mülkiyete konu teşkil etmezler. Yol, meydan, köprü gibi orta malları ise haritasında gösterilmekle yetinilir."

Sahipsiz Yerler: KK'nun 16/C hükmüne göre "Devletin hüküm ve tasar- rufu altında bulunan kayalar, tepeler, dağlar (bunlardan çıkan kaynaklar) gibi, tarıma elverişli olmayan sahipsiz yerler ile deniz, göl, nehir gibi genel sular tescil ve sınırlandırmaya tabi değildir, istisnalar saklıdır”

İstisna (imar-ihya durumu): Kadastro Kanunu m. 17 hükmüne göre "Orman sayılmayan Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan ve kamu hizmetine tahsis edilmeyen araziden, masraf ve emek sarfı ile imar ve ihya edilerek tarıma elverişli hale getirilen taşınmaz mallar 14’üncü maddedeki şartlar mevcut ise imar ve ihya edenler veya halefleri adına, aksi takdirde hazine adına tespit edilir. İl, ilçe ve kasabaların imar planının kapsadığı alanlarda kalan taşınmaz mallarda bu hüküm uygulanmaz."

Malik sıfatıyla davasız ve aralıksız 20 yıl süreyle zilyet olunmalıdır

Tapuya kayıtlı olmayan taşınmazların olağanüstü zamanaşımı yoluyla kazanılabilmesi için taşınmazın davasız ve aralıksız olarak yirmi yıl süreyle ve malik sıfatıyla zilyetlik altında bulundurulması gerekir. Buradaki zilyetliğin asli zilyetlik olması zorunlu değildir. Örneğin arazinin başkasına kiralanması suretiyle fer'i zilyetlik durumu da TMK m. 713/1'in aradığı zilyetlik kapsamında mütalaa edilmelidir". Zilyetlik malik sıfatıyla olmalıdır. Yine zilyetlik davasız ve aralıksız olmalıdır. Burada iyiniyetin önemi yoktur.

Zilyetliğin devam etmesi gereken 20 yıllık sürenin mutlaka zilyetliği kaza- nacak kimsenin zilyetliğinde geçmesi şart değildir. Zamanaşımı şartlarından yararlanma hakkı bulunan her zilyet, aynı şartlara sahip daha önceki zilyetin zilyetlik süresini TMK m. 996 hükmü uyarınca kendi zilyetlik süresine ekleyebilir. Çünkü TMK m. 996 hükmüne göre "Kazandırıcı zamanaşımından yararlanma hakkına sahip olan zilyet, zilyetliği kendisine devreden aynı yetkiye sahip idiyse onun zilyetlik süresini kendi süresine ekleyebilir." Ancak bu eklemenin yapılabilmesi için önceki zilyedin zilyetliğinin kazandırıcı zamanaşımından yararlanmak için gerekli bütün şartlara sahip olması ve zilyetliğin önceki zilyetten sonrakine geçerli bir şekilde intikal etmiş olması gerekir.

Kazandırıcı zamanaşımı sürelerinin hesaplanmasında, kesilmesinde ve durmasında, Borçlar Kanunu’nun zamanaşımına ilişkin hükümleri kıyas yoluyla uygulanır (TMK m. 714).

4.2. Tapusuz Taşınmazların Olağanüstü Zamanaşımı Yoluyla Kazanılması Davasında Davalı

Yukarıdaki şartları taşıyan kişi, taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir. Bunu dava yoluyla gerçekleştirecektir. Tescil davası, Hazineye ve ilgili kamu tüzel kişilerine veya varsa tapuda malik gözüken kişinin mirasçılarına karşı açılır (TMK m. 713/3).

4.3. Tapusuz Taşınmazların Olağanüstü Zamanaşımı Yoluyla Kazanılması Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme

Görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesidir. Yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir (HMK m. 12)

4.4. Tapusuz Taşınmazların Olağanüstü Zamanaşımı Yoluyla Kazanılması Davasında İlan

Davanın konusu, mahkemece gazeteyle bir defa ve ayrıca taşınmazın bulunduğu yerde uygun araç ve aralıklarla en az üç defa ilan olunur (TMK m. 713/4). Son ilandan başlayarak üç ay içinde yukarıdaki koşulların gerçekleşmediğini ileri sürerek itiraz eden bulunmaz ya da itiraz yerinde görülmez ve davacının iddiası ispatlanmış olursa, hakim tescile karar verir. Mülkiyet, yukarıda belirttiğimiz koşulların gerçekleştiği anda kazanılmış olur (TMK m. 713/5).

5. Tapulu Taşınmazların Olağanüstü Zamanaşımı Yoluyla Kazanılması

5.1. Tapulu Taşınmazların Olağanüstü Zamanaşımı Yoluyla Kazanılmasının Şartları

TMK m. 713/2 hükmüne göre "Aynı koşullar altında, maliki tapu kütüğünden anlaşılamayan veya yirmi yıl önce hakkında gaiplik kararı verilmiş bir kimse adına kayıtlı bulunan taşınmazın tamamının veya bölünmesinde sakınca olmayan bir parçasının zilyedi de, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir." Dolayısıyla tapulu bir taşın- mazın olağanüstü zamanaşımı yoluyla kazanılabilmesi için öncelikle tapusuz taşınmazlar için geçerli olan koşullar (yani taşınmazın özel mülkiyete elverişli olması, davasız ve aralıksız 20 yıl süreyle zilyet olunması koşulları) aranacaktır. Diğer koşullar şunlardır:

Taşınmaz tapu kütüğüne kayıtlı olmalıdır.

Taşınmazın malikin tapu kütüğünden anlaşılamaması veya 20 yıl önce hakkında gaiplik kararı verilen kişi adına kayıtlı olmalıdır.

5.2. Tapulu Taşınmazların Olağanüstü Zamanaşımı Yoluyla Kazanılması Davasında Davalı

Yukarıdaki şartları taşıyan kişinin açacağı tescil davası, varsa tapuda malik gözüken kişinin mirasçılarına karşı açılır (TMK m. 713/3).

5.3. Tapulu Taşınmazların Olağanüstü Zamanaşımı Yoluyla Kazanılması Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme

Görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesidir. Yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir (HMK m. 12)

5.4. Tapulu Taşınmazların Olağanüstü Zamanaşımı Yoluyla Kazanılması Davasında İlan

6. Kadastro Kanunu Hükümleri ve Taşınmazın Kazanılması

6.1. Tapuda Kayıtlı Olan Taşınmaz Malın Tespiti

Kadastro Kanunu'nun 13/B-c hükmünde tapuda kayıtlı taşınmaz malın zilyetliğe dayalı zamanaşımı yoluyla kazanmanın koşulları düzenlenmiştir. Buna göre, tapuda kayıtlı taşınmaz mal, kayıt sahibi veya mirasçılarından başkası zilyet bulunuyorsa kayıt sahibinin yirmi yıl önce gaipliğine hüküm verilmiş veya tapu sicilinden malikin kim olduğu anlaşılamamış ise çekişmesiz ve aralıksız yirmi yıl müddetle ve malik sıfatıyla zilyet bulunan kimse adına tespit olunur.

6.2. Tapuda Kayıtlı Olmayan Taşınmaz Malların Tespiti

Tapuda kayıtlı olmayan taşınmaz malların tespitinin nasıl yapılacağı Kadastro Kanunu'nun 14. maddesinde düzenlenmiştir. Bu hüküm şu şekildedir:

Tapuda kayıtlı olmayan ve aynı çalışma alanı içinde bulunan ve toplam yüzölçümü sulu toprakta 40, kuru toprakta 100 dönüme kadar olan (40 ve 100 dönüm dahil) bir veya birden fazla taşınmaz mal, çekişmesiz ve aralıksız en az yirmi yıldan beri malik sıfatıyla zilyetliğini belgelerle veya bilirkişi veyahut tanık beyanlarıyla ispat eden zilyedi adına tespit edilir.

(Değişik fıkra: 03/07/2005-5403 S.K./26.mad) Sulu veya kuru arazi ayrımı, Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu hükümlerine göre yapılır.

204342 sayılı Mera Kanununun 7’nci maddesinin üçüncü fıkrası gereği 3402 sayılı Kanun hükümlerine göre yapılacak işlemlerde Kadastro Komisyonlarına konu uzmanı Ziraat Mühendisi dâhil edilir.

Taşınmaz malın, yukarıdaki fıkranın kapsamı dışında kalan kısmının zilyedi adına tespit edilebilmesi için, birinci fıkra gereğince delillendirilen zilyetliğin ayrıca aşağıdaki belgelerden birine dayandırılması lazımdır.

A) 31/12/1981 tarihine veya daha önceki tarihlere ait vergi kayıtları,

B) Tasdikli irade suretleri ile fermanlar,

C) Muteber mütevelli, sipahi, mültezim temessül veya senetleri,

D) Kayıtları bulunmayan tapu veya mülga hazinei hassa senetleri veya muvakkat tasarruf ilmühaberleri,

E) Tasdiksiz tapu yoklama kayıtları,

F) Mülkname, muhasebatı atika kalemi kayıtları,

G) Mubayaa, istihkam ve ihbar hüccetleri,

H) Evkaf idarelerinden tapuya devredilmemiş tasarruf kayıtları.

Kadastro Kanunu'nun bu maddesi tapuda kayıtlı olmayan taşınmazların zilyetlik ve olağanüstü zamanaşımı yoluyla kazanılması şartlarını düzenlemektedir.

6.3. Kadastro Kanunu ve Taşınmazı Kazanmanın Koşulları

Taşınmaz Kazanmaya Elverişli Olmalıdır

Kadastro Kanunu m. 14 hükmü uyarınca olağanüstü zamanaşımı yoluyla kazanılacak olan taşınmaz, tapuda kayıtlı olmamalıdır. Tapuda kayıtlı olan taşınmazların kazanılması bu madde kapsamına girmez.

Taşınmaz malın tapuda kayıtlı olmayan bir taşınmaz olması gerektiği belirtil- dikten sonra taşınmazın yüzölçümüne ilişkin bir belirleme yapılmıştır. Bu belirle- meyi ilerde ayrıca inceleyeceğiz. Ancak madde metni incelendiğinde taşınmazın niteliği ve türü ile ilgili bir belirlemede bulunulmamıştır. Bununla birlikte bu taşınmazların özel mülkiyete müsait olan taşınmaz mallardan olması gerektiği kabul edilmektedir. Bu nedenle devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan taşınmazlar Kadastro Kanunu'nun 17. maddesindeki imar-ihya istisnası dışında olağanüstü zamanaşımı yoluyla kazanılamazlar. Bu kapsamda kamu hizmetinde kullanılan, bütçelerinden ayrılan ödenek veya yardımlarla yapılan resmi bina ve tesisler, hükümet, belediye, karakol, okul binaları, köy odası, hastane veya diğer sağlık tesisleri, kütüphane, kitaplık, namazgah, cami, genel mezarlık, çeşme, kuyular, yunak ile kapanmış yollar, meydanlar, pazar yerleri, parklar, bahçeler ve boşluklar gibi ben- zeri hizmet malları ile mera, yaylak, kışlak, otlak, harman ve panayır ile yollar, köprüler gibi kamu orta malları olağanüstü zamanaşımı yoluyla kazanılamazlar. Nitekim Kadastro Kanunu m. 18/2 hükmüne göre, "Orta malları, hizmet malları, ormanlar ve Devletin hüküm ve tasarrufu altında olup da bir kamu hizmetine tahsis edilen yerler ile kanunları uyarınca Devlete kalan taşınmaz mallar, tapuda kayıtlı olsun olmasın kazandırıcı zamanaşımı yolu ile iktisap edilemez."

Yine bunun gibi özel kanunlarında devletin hüküm ve tasarrufu altında olduğu belirtilen ve bu nedenle özel mülkiyete konu olamayan taşınmazlar da vardır. Örneğin 3621 sayılı Kıyı Kanunu 5. maddesi uyarınca kıyılar devletin hüküm ve tasarrufu altındadır. Yine 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu'nun 11/1-ikinci cümlesinde Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Bölge Kurullarınca birinci grup olarak tescil ve ilan edilen kültür varlıklarının bulunduğu taşınmazlar ile 1. ve 2. derece arkeolojik sit alanlarındaki taşınmazlar zilyetlik yoluyla iktisap edilemez" hükmüne yer verilmiştir. 11.maddenin değişik son şekline göre Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Bölge Kurullarınca;

1-Birinci grup olarak tescil ve ilan edilen kültür varlıklarının bulunduğu taşınmazlar ile,

2-1. ve 2. derece arkeolojik sit alanlarının iktisabı mümkün değildir.

Çekişmesiz Zilyetlik Bulunmalıdır

Tapuda kayıtlı olmayan bir taşınmaz malın olağanüstü zamanaşımı yoluyla kazanılabilmesi için 20 yıllık zilyetlik süresinin davasız ve çekişmesiz geçmesi gerekir.

Yargıtay'ın uygulamalarına bakıldığında davasızlık ve çekişmesizlikten, dava olarak anlaşılması gerektiği vurgulanmaktadır. Olağanüstü zamanaşımı yoluyla taşınmaz malların kazanılması için iyiniyet aranmadığından, dava dışındaki bir çekişme zamanaşımının işlemesine engel değildir". Maddede yazılı davasızlıktan (nizasızlık) bahsedilebilmesi için davacı zilyede karşı açılmış ve başarıya ulaşmış bir davanın olmaması gerekir.

Zilyetlik Kesintisiz (Aralıksız) Devam Etmelidir

Kazanmayı sağlayan zilyetliğin 20 yıl süreyle kesintisiz, yani aralıksız geçmesi gerekir. Zilyetliğin geçici olarak kullanılmaması hali aralıksız zilyetliğin oluşmasına engel oluşturmaz. Çünkü TMK m. 976 hükmüne göre "Fiili hakimiyetin geçici nitelikteki sebeplerle kullanılmaması veya kullanma olanağının ortadan kalkması zilyetliği sona erdirmez."

Zilyetliğin terk edilmesi halinde zilyetlik kesileceğinden, kazanmanın gerçekleşmesi için yeni sürenin işlemeye başlaması ve tamamlanması gerekir.

Zilyetlik 20 Yıl Sürmelidir

Kanun koyucu zilyetlik süresini 20 yıl olarak belirlemiştir. Kesilme halinde süre yeniden başlar ve kesilme öncesindeki süre hesaba katılmaz.

Zilyetlik Malik Sıfatıyla Sürdürülmelidir

Kanun koyucu buradaki zilyetliğin "malik sıfatıyla" sürdürülmesi gerektiğini belirtmiştir. Ancak malik sıfatıyla zilyetlikten ne anlaşılması gerektiği belirtilmemiştir. Bu kavram teoride de tartışmalıdır10. Bu kavramdan anlaşılması gereken, zilyetliğin, kullanma, yararlanma, tasarruf etme, işletme ve idare etme amacıyla bulundurulmasıdır. Burada zilyedin malin gerçekte maliki olduğunu düşünmesine gerek yoktur. Çünkü bu hükmün uygulanması için zilyedin iyiniyetli olması gerekmez. Kendisinin olmadığını bildiği halde kendisininmiş gibi kullansa ve bu suretle zilyetliğinde bulundursa dahi malik sıfatıyla zilyetlik şartı sağlanmıştır.

Taşınmazın Miktarı Kazanmaya Uygun Olmalıdır

Sulu veya kuru arazi ayrımı, Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu hükümlerine göre yapılır.

4342 sayılı Mera Kanununun 7’nci maddesinin üçüncü fıkrası gereği 3402 sayılı Kanun hükümlerine göre yapılacak işlemlerde Kadastro Komisyonlarına konu uzmanı Ziraat Mühendisi dâhil edilir.

5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu'nun 3/j bendine göre sulu tarım arazisi, Tarımı yapılan bitkilerin büyüme devresinde ihtiyaç duyduğu suyun, su kaynağından alınarak yeterli miktarda ve kontrollü bir şekilde karşılandığı arazileri ifade eder.

Taşınmaz malın, yukarıdaki fıkranın kapsamı dışında kalan kısmının zilyedi adına tespit edilebilmesi için Zilyetliğin Belgelerle Kanıtlanması Gerekir

Kadastro Kanunu'nun 14. maddesi gereğince tapusuz taşınmazın kazanılması için gereken zilyetliğin maddede belirtilen belgelerden biri ile kanıtlanması gerekir. Buna göre bu belgeler şunlardır;

- 31/12/1981 tarihine veya daha önceki tarihlere ait vergi kayıtları,

- Tasdikli irade suretleri ile fermanlar,

- Muteber mütevelli, sipahi, mültezim temessük veya senetleri,

-Kayıtları bulunmayan tapu veya mülga hazinei hassa senetleri veya mu- vakkat tasarruf ilmuhaberleri,

-Tasdiksiz tapu yoklama kayıtları,

- Mülkname, muhasebati atika kalemi kayıtları,

-Mubayaa, istihkam ve ihbar hüccetleri,

- Evkaf idarelerinden tapuya devredilmemiş tasarruf kayıtları.

7. İmar ve İhya Edilen Taşınmaz Mallar

Kural olarak devletin hüküm ve tasarrufu altındaki taşınmazların zamanaşımı veya başka bir yoldan kazanılması mümkün değildir. Bu kural, TMK m. 715/1 ve 2. fıkra hükümlerinde açıkça belirtilmiştir. Buna göre "Sahipsiz yerler ile yararı kamuya ait mallar, Devletin hüküm ve tasarrufu altındadır. Aksi ispatlanmadıkça, yararı kamuya ait sular ile kayalar, tepeler, dağlar, buzullar gibi tarıma elverişli olmayan yerler ve bunlardan çıkan kaynaklar, kimsenin mülkiyetinde değildir ve hiçbir şekilde özel mülkiyete konu olamaz." Bu hükümlerden sonra gelen 3. fıkra hükmü- ne göre "Sahipsiz yerler ile yararı kamuya ait malların kazanılması, bakımı, korunması, işletilmesi ve kullanılması özel kanun hükümlerine tabidir." Maddenin 3. fıkrasında yer alan bu hüküm göz önünde bulundurularak Kadastro Kanunu'nun 17. maddesinde imar-ihya durumu ile ilgili bir düzenlemeye yer verilmiştir. Buna göre "Orman sayılmayan Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan ve kamu hizmetine tahsis edilmeyen araziden, masraf ve emek sarfi ile imar ve ihya edilerek tarıma elverişli hale getirilen taşınmaz mallar 14 üncü maddedeki şartlar mevcut ise imar ve ihya edenler veya halefleri adına, aksi takdirde hazine adına tespit edilir. İl, ilçe ve kasa- baların imar planının kapsadığı alanlarda kalan taşınmaz mallarda bu hüküm uygulanmaz." Bu hüküm ile devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan sahipsiz taşınmazların

7.1. İhyanın Koşulları

Taşınmaz Orman Sayılmayan ve Kamu Hizmetine Tahsis Edilmeyen Bir Arazi Olmalıdır

Madde metninde imar ve ihya suretiyle kazanılması mümkün taşınmazların devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan, ancak orman sayılmayan ve kamu hizmetine tahsis edilmeyen sahipsiz arazilerden olması gerekir. Orman sayılan veya kamu hizmetine tahsis edilen yerlerin imar-ihya yoluyla kazanılması mümkün değildir.

Bunun yanı sıra taşınmazın tapuya kayıtlı olmaması gerekir. Zira maddede yukarıda şartlarını incelediğimiz 14. maddeye atıf bulunmaktadır.

Davasız ve Aralıksız 20 Yıl Süreyle Malik Sıfatıyla Zilyetlik Bulunmalıdır

Kadastro Kanunu'nun 17. maddesi aynı kanunun 14. maddesine atıf yaptığı için, yukarıda 14. maddede incelediğimiz zilyetliğe ilişkin koşullar, imar-ihya ile taşınmaz mülkiyetinin kazanılmasında da geçerlidir. Dolayısıyla imar-ihya yoluyla tapuda kayıtlı olmayan taşınmaz malın kazanılabilmesi için 20 yıl süreyle malik sıfatıyla davasız ve aralıksız zilyetlik koşulu sağlanmalıdır.

Emek ve Para Harcanmalıdır

Yargıtay kararları incelendiğinde, ihyadan amaç;

1- Yoğun emek harcayarak ve

2- Para sarf ederek

3- İşlenmemiş toprakların tarım arazisi haline getirilmesidir.

Ev ve benzeri binalar yapmak, aynı madde kapsamında imar-ihya olarak nitelendirilemez.

İmar-ihyada tarıma elverişli olmayan sahipsiz arazinin tarım arazisi haline dönüştürülmesi söz konusudur. Bu nedenle taşınmaza tarım arazisi niteliği kazandırmayan eylemler ve işlemler, ihya olarak nitelenemez.

İmar-ihya iddiası her türlü delille ispat edilebilir. Bir arazinin kullanım süresi ve niteliği ile üzerinde imar-ihya işlemlerinin tamamlandığı tarihi en iyi belirleme yöntemi hava fotoğraflarıdır.

Sonuç Olarak;

TAŞINMAZIN ÖZEL MÜLKİYETE ELVERİŞLİ YERLERDEN OLUP EKONOMİK AMACA UYGUN BİR ZİLYETLİĞİN BULUNMASI GEREKİR

Bir yerin kazandırıcı zamanaşımı yoluyla tescil edilebilmesi için;

1- Diğer kazanma koşullarının yanında

2- Özel mülkiyete elverişli yerlerden olup ekonomik amaca uygun bir zilyet olunması gerekir.

Her ne kadar, mahkemece, davacı lehine kazanma koşullarının oluştuğu gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiş ise de mahkemenin bu görüşüne katılmak mümkün değildir.

Tapu iptali ve tesciline dayalı olarak dava açarak taşınmazın tapusunun iptali ile kendisine tescil edilmesini isteyen malikin, gayrimenkul hukuku alanında uzman bir gayrimenkul avukatından hukuki destek alması hak kayıplarının önüne geçilmesi bakımından önem arz etmektedir.

Kazandırıcı Zamanaşımı Nedeniyle Tapu İptali ve Tescili Davası

KAZANDIRICI ZAMANAŞIMI NEDENİYLE TAPU İPTALİ VE TESCİL DAVASI

1. Zamanaşımı ile Taşınmazların Kazanılması