KİRA UYARLAMA DAVASI

1. Giriş

Kira uyarlama davası, ödenmekte olan kiranın günün ekonomik şartlarında meydana gelen olağanüstü değişimler sonucunda rayiç bedellere göre çok düşük veyahut yüksek kalması halinde belirli şartların da bir arada bulunması neticesinde kira bedelini artırmak veya azaltmak amacıyla uyarlanmasının talep edilmesi şeklinde görülmektedir.

Özellikle son dönemlerde ekonomik şartlarda meydana gelen değişimler neticesinde kiracı-kiraya veren ilişkilerinde çok büyük sorunlar yaşanmaktadır. Eski kiracıların ödediği kira bedelleri istenen kira bedelleri karşısında düşük kalmakta, ev sahiplerinin de yalnızca kira geliriyle geçinmeleri halinde geçinemez hale geldikleri gözlemlenmektedir.

Kira hukukundan kaynaklanan davalar bir hayli arttığından kira hukukundan kaynaklanan uyuşmazlıklarda arabuluculuk uygulaması da yakın zamanda (1 Eylül 2023) yürürlüğe girmiştir. Bu nedenle 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren açılacak kira hukukundan kaynaklı davalarda zorunlu arabuluculuk söz konusudur. Bu sebeple kira hukukundan kaynaklanan uyuşmazlıklarda hukuki danışmanlık alınması ve bu konularda uzman hukukçulara danışılması önerilmektedir. Tavsiyemiz kira uyarlama davası açılmadan önce kira hukuku alanında çalışan bir avukattan destek almanızdır.

2. Kira Uyarlama Davasının Hukuki Temeli

Yargıtay tarafından benimsenmiş olan ve sözleşmeyle bağlılık ilkesinin istisnasını oluşturan uyarlama davası; Türk Borçlar Kanunu’nun “Aşırı İfa Güçlüğü” başlığı altında düzenlenmiştir. Aşırı ifa güçlüğüne dayalı olarak istenebilen uyarlama talebinin temeli ise Türk Medeni Kanunu’nda mevcut olan dürüstlük kurallarıdır.

Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülemeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hakimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme hakkına sahiptir.

3. Kira Uyarlamasının Yapılabilmesi İçin Hangi Şartlar Mevcut Olmalıdır?

• Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülemeyen ve öngörülse de kiralanmış bir taşınmazın bulunduğu bölgede ciddi bir alt veya üst yapı değişikliği olması, enflasyon ve devalüasyon gibi ekonomik kriz yaratan ciddi bir olayın olması, ortaya beklenmeyen olağanüstü bir durum çıkmış olmalı,
• Söz konusu olağanüstü durum; sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirmiş olmalı,
• Bu olağanüstü hal ve şartlar, borçlunun kendi kusurundan kaynaklanmamış olmalı,
• Son olarak; borçlu, borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olmalıdır.

Yukarıda sayılan tüm şartların bir arada bulunduğu hallerde taraflar, hakimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteyebilecektir. Bu nedenle söz konusu şartların varlığının olup olmaması konusunda tavsiyemiz kira uyarlama davası açılmadan önce kira hukuku alanında çalışan bir avukattan destek almanızdır.

4. Kira Uyarlama Davasında Olağanüstü Şart Kavramı İçerisinde Neleri Barındırır?

Kiralananın niteliği, kullanma alanı, konumu, bölgedeki kira parasını da etkileyecek normalin üstündeki imar ve ticari gelişmeler gibi değişiklikler, civardaki emsal (rayiç) kira bedelleri, vergi ve amortisman giderlerindeki artışlar araştırılıp değerlendirilir.

Sonuç olarak işlemin temelinden çöktüğü sözleşmedeki çıkar dengesinin katlanılamayacak derecede davacı aleyhine bozulduğunun benimsenmesi halinde, kiracının ne miktar kira bedelinden sorumlu olacağının belirlenmesi ve böylece sözleşmedeki kira bedelinin tarafların amacına uygun objektif iyi niyet, hak ve nesafet kurallarının elverdiği ölçü ve düzeyde uyarlanması gerekir.

Söz konusu hallerde tarafların edimlerinin değişmesi ile işlem temelinin çökmesi halinde sözleşmede ısrarcı olmak dürüstlük kurallarına aykırı olacaktır. Bu sebeple tarafların iradeleri ve sözleşme de göz önünde bulundurularak hakimden olağanüstü koşullar karşısında sözleşmenin değişen hal ve şartlara uyarlanması talep edilebilecektir. Bu nedenle söz konusu şartların varlığının olup olmaması konusunda tavsiyemiz kira uyarlama davası açılmadan önce kira hukuku alanında çalışan bir avukattan destek almanızdır.

5. Kiranın Uyarlanmasını Kimler İsteyebilir?

Kira bedelini uyarlama davasının tarafları; kiracı olabileceği gibi kiraya veren de olabilir.

6. Kira Uyarlama Davası Açabilmek İçin Bir Süre Var Mıdır?

Kira uyarlama davası, herhangi bir süreye veya ihtara bağlı olmaksızın durum ve koşulların gerektirdiği ve yukarıda bahsi geçen şartların mevcut olduğu her zaman açılabilir.

7. Kira Uyarlama Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme?

Görevli Mahkeme:

Kiralanan taşınmazların, 9/6/1932 tarihli ve 2004 sayılı İcra ve İflas Kanununa göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler ayrık olmak üzere, kira ilişkisinden doğan alacak davaları da dâhil olmak üzere tüm uyuşmazlıkları konu alan davalarda görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir.

Yetkili Mahkeme:

Kira uyarlama davası, kira sözleşmeleri kaynaklı olduğundan sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesi yetkili olacaktır. Ancak sözleşmenin ifa edileceği yer taraflar arasında belirlenmemiş ise davalının yerleşim yeri de yetkili mahkemedir.

8. Kira Uyarlama Davasında Arabuluculuk Zorunlu Mudur?

1 Eylül 2023 tarihi itibariyle kira hukukundan kaynaklanan uyuşmazlıklarda arabuluculuk zorunlu hale getirilmiştir. Bu sebeple arabuluculuk süreci yürütülmeden direkt olarak açılan davalar, usulden reddedilecektir. Bu nedenle usuli şartları eksiksiz yerine getirerek davanın açılabilmesi için tavsiyemiz kira uyarlama davası açılmadan önce kira hukuku alanında çalışan bir avukattan destek almanızdır.

9. Kısa Süreli Kira Sözleşmelerinde Kira Uyarlama Davası Açılabilir Mi?

Kural olarak; kira uyarlama davası, uzun süreli kira sözleşmelerinde uygulama alanı bulmaktadır. Ancak sözleşme süresi kısa süreli de olsa olağanüstü, beklenmedik bir durum ortaya çıkmış ve ortaya çıkan bu durum da borçludan kaynaklanmayan bir sebeple meydana gelmemişse sözleşme süresinin kısa olup olmaması önem arz etmeksizin kira uyarlama davası açılabilecektir.

10. Kira Uyarlama Davası ve Kira Tespit Davası Arasındaki Farklar?

a) Kira tespit davasında hakim, eğer sözleşme 5 yıldan kısa süreli ise kira bedelini en fazla TÜFE oranında artırabilir.

b) Kira bedelini uyarlama davası herhangi bir şart ve sınırlama yoktur, kira bedeli yeni koşullara uyarlanmalıdır.

c) Kira tespiti davaları yalnızca konut ve çatılı iş yerleri için açılabilir.

d) Kira bedelini uyarlama davaları tüm taşınır ve taşınmaz sözleşmeleri için açılabilir.

e) Kira tespit davalarında kira bedeli; taşınmazın yeri, bulunduğu bulunduğu yer, kalitesi, değeri ve rayiç bedeller göz önünde bulundurularak belirlenir.

f) Kira bedelini uyarlama davalarında kira sözleşmesinin özellikleri, süresi, o dönemki ekonomi, her iki tarafın menfaati gibi objektif koşullar göz önünde bulundurularak kira bedeli belirlenecektir.

11. Kira Uyarlama Davası Neticesinde Verilen Karar Kesinleşmeden İcraya Konulabilir mi?

Kira uyarlama davası sonucunda verilen hükmün kesinleşmeden icraya konulması mümkün değildir. Bu nedenle uyarlanan kira bedelinin icraya konulabilmesi için kararın kesinleşmesi gerekmektedir. Bu sebeple kira uyarlaması ilamı içeriğinde hükmolunan avukatlık ücreti, yargılama gideri ve Peşin harçta ilamın ferileri niteliğinde olduğundan ilam kesinleşmeden takip konusu yapılamazlar.

Yargıtay 8. HD., E. 2014/9762 K. 2015/9466 T. 27.04.2015

"İcra takibinin dayanağı kira bedelinin uyarlamasına ilişkin olup kira tespit ilamı niteliğindedir. Her ne kadar hüküm kısmının 1 nolu bendinde " davacı tarafından fazla yapılan ödeme tutarı olan 29.443,94 TL 'nin davalıdan alınıp davacıya verilmesine" denilmiş ise de anılan hüküm bir üst cümlede uyarlanan kira bedeline dayalı olup tıpkı kira tespit ilamlarında olduğu gibi belirli bir bedelin tespitini içermesi nedeniyle yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre kesinleşmeden takibe konulması mümkün değildir. Bu durumda kira uyarlaması ilamı içeriğinde hükmolunan avukatlık ücreti, yargılama gideri ve Peşin harçta ilamın ferileri niteliğinde olduğundan ilam kesinleşmeden takip konusu yapılamazlar.

O halde, Mahkemece şikayetin kabulü ile takibin iptaline karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde istemin reddi yönünde hüküm tesisi isabetsizdir."

12. Kira Uyarlama Davası ile İlgili Yargıtay Kararları

Yargıtay 3. HD. 2020/2910 E., 2020/6680 K., 7.11.2020 T.

“ Hukukumuzda sözleşmeye bağlılık (Ahde Vefa-Pacta Sund Servanda ) ve sözleşme serbestliği ilkeleri kabul edilmiştir. Bu ilkelere göre, sözleşme yapıldığı andaki gibi aynen uygulanmalıdır. Eş söyleyişle, sözleşme koşulları borçlu için sonradan ağırlaşmış, edimler dengesi sonradan çıkan olaylar nedeni ile değişmiş olsa bile, borçlu sözleşmedeki edimini aynen ifa etmelidir. Sözleşmeye bağlılık ilkesi, hukuki güvenlik, doğruluk, dürüstlük kuralının bir gereği olarak sözleşme hukukunun temel ilkesini oluşturmaktadır. Ancak bu ilke özel hukukun diğer ilkeleriyle sınırlandırılmıştır. Türk hukukunda da öteden beri MK.nun 2 ve 4. maddesinden de esinlenilerek, hem Clausula Rebus Sic Stantibus ilkesi, hem de İşlem Temelinin Çökmesi Kuramı uygulanmak suretiyle, uyarlanma davalarının görülebilir olduğu benimsenmiştir.

Yargıtay tarafından benimsenen ve sözleşmeye bağlılık ilkesinin istinasını oluşturan, uyarlama davası 6098 Sayılı TBK’nun yasalaştırılması sırasında da benimsenerek, 6098 Sayılı Yasanın 138. maddesinde “Aşırı İfa Güçlüğü” madde başlığı altında, “Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır. Bu madde hükmü yabancı para borçlarında da uygulanır.” şeklinde düzenlenerek mevzuatımıza girmiştir. İlgi maddenin gerekçesinde de “Bu yeni düzenleme, öğreti ve uygulamada sözleşmeye bağlılık (ahde vefa) ilkesinin istisnalarından biri olarak kabul edilen, "işlem temelinin çökmesi"ne ilişkindir. İmkânsızlık kavramından farklı olan aşırı ifa güçlüğüne dayanan uyarlama isteminin temeli, Türk Medenî Kanunu’nun 2. maddesinde öngörülen dürüstlük kurallarıdır.

Ancak, sözleşmenin değişen koşullara uyarlanması ya da dönme hakkının kullanılması, şu dört koşulun birlikte gerçekleşmesine bağlıdır.

a.Sözleşmenin yapıldığı sırada, taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum ortaya çıkmış olmalıdır.

b.Bu durum borçludan kaynaklanmamış olmalıdır.

c.Bu durum, sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirmiş olmalıdır.

d.Borçlu, borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olmalıdır.

Maddeye göre, uyarlamanın bütün koşulları gerçekleşmişse borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteyebilir. Bunun mümkün olmaması hâlinde borçlu, sözleşmeden dönebilir; sürekli edimli sözleşmelerde ise kural olarak, fesih hakkını kullanır.” denilerek uygulama da kabul edilen uyarlama davasına ilişkin ilkelerin yasa maddesi haline getirildiği belirtilmiştir.

Somut olayda; taraflar arasında geçerli kabul edilen kira sözleşmesi 15.05.2004 başlangıç tarihli ve 15 yıl gibi uzun süreli olup kiraya veren davacı, 15.05.2015 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere değişen hal ve şartlara göre kira bedelinin uyarlanmasını talep etmiştir. Uzun süreli kira sözleşmelerinde edimler arasındaki dengenin aşırı bozulması ve sözleşmenin taraflar açısından çekilmez hale gelmesi halinde kira parasının günün ekonomik koşullarına uyarlanması için her zaman “ uyarlama “ davası açılabilir.

O halde Mahkemece yapılacak iş; az yukarıda açıklanan uyarlama davalarında uygulanması gereken ilke ve esaslar, belirtildiği şekilde tek tek ortaya konulmalı ve konularında uzman üç kişilik bilirkişi kurulundan, tüm bu veriler, kiralananın niteliği, kullanma alanı, konumu, bölgedeki kira parasını da etkileyecek normalin üstündeki imar ve ticaret değişiklikleri, emsal kira paraları, vergi ve amortisman giderlerindeki artışlar, döviz kurlarındaki ani ve aşırı iniş ve çıkışlar ile ülkeyi sarsan ciddi ekonomik kriz veya deprem, sel, yangın, salgın hastalık gibi mücbir sebep sayılan doğal afetlere bağlı ödeme esaslarının yeniden düzenlenmesini gerektirecek olayların varlığı araştırılıp değerlendirilmek suretiyle bir rapor alınmalı ve hasıl olacak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde kira bedelinin tespitine yönelik karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.”

Yargıtay 3. HD. 2017/1907 E., 2017/3340 K., 20/03/2017 T.

“ Miktar ayrımı yapılmaksızın tahliye, alacak, tazminat, kiracılık sıfatının tespiti gibi tüm kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıkların çözüm yeri sulh hukuk mahkemesi olduğundan, görevsizlik kararı verilmesi gerekirken işin esasının incelenerek hüküm kurulması isabetsizdir.”

Yargıtay 6. HD., 2013/4686 E., 2013/16147 K., 02/12/2013 T.

“ Sözleşme yapıldığında karşılıklı edimler arasında mevcut olan denge sonradan şartların olağanüstü değişmesiyle büyük ölçüde tarafların bizi yönünden adaletsizliğe dönüşmüş ise taraflar artık o sözleşme ile bağlı tutulamazlar zira sözleşmenin işlem temeli çökmüş, sözleşmede kendiliğinden bulunan sözleşme adaleti bozulmuş, taraflar bu durumlar için bir tedbir almamış ve böylece sözleşmede bir boşluk oluşmuş ise hakim bu boşluğu sözleşmenin anlamına ve taraf ifadelerine önem vererek yorum yoluyla dürüstlük kurallarına uygun olarak dolduracaktır.”