Kiracıların Hak ve Yükümlülükleri Nelerdir

1. Kiracıların Yasal Hakları Nelerdir?

Kiracıların, ev sahibi ile kira sözleşmesi imzaladıktan sonra oluşan yasal hakları da yine Kat Mülkiyeti Kanunu ile belirlenmiş durumdadır.

Bu çerçevede kiracıların yasal hakları şunlardır:

Ev sahibinden konutla ilgili kusurların giderilmesini veya kira bedelinden evdeki kusurla orantılı bir indirim yapılmasını isteyebilir.

Kiraladığı evden yeteri kadar yararlanamadığında ve evin sorunları olduğunda, kontrat süresinin dolmasını beklemeden haklı gerekçesini bildirerek evden çıkabilir.

Evde demirbaş niteliği taşıyan kısımlarla ilgili tadilat bedellerini ev sahibinin karşılamasını isteyebilir. Ancak kiracı kendi zevkleri için değişiklik yapmak isterse, yapacağı masraftan sorumlu olur.

Evden çıkarken söz konusu konuta zarar vermediği, evi aldığı gibi bıraktığı sürece depozitosunu alma hakkı vardır.

Kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe neden olmamak koşuluyla kiraladığı konutu tamamen veya kısmen bir başkasına kiralayabilir ya da kullanım hakkını devredebilir.

2. Kiracıların Giderleri Karşılama Yükümlülüğü

Kat mülkiyetinde karşılaşılan sorunlardan biri de giderlere katılım yönünden kiracı - malik ilişkisidir.

Kat Mülkiyeti Kanunu; giderlere katılımla ilgili bir sistem belirlemiştir. Buna göre; kat malikleri arasında başkaca bir anlaşma olmadığı takdirde, kat maliklerinin, kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak, ana gayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa arsa payı oranında katılacağını öngörmüştür.

Ancak bu belirleme, kat malikleri arasında başkaca bir anlaşma yoksa geçerli olacaktır. Dolayısıyla kat malikleri başka şekilde bir paylaşım belirleyebilir. Başka bir anlaşma olup olmadığını anlamak için bakacağımız belge Tapu Sicil Müdürlüğünden temin edilebilecek yönetim planı olacaktır. Yönetim planında giderlerin paylaşımı ile ilgili herhangi bir belirleme yoksa yukarıdaki açıklama doğrultusunda paylaştırma yapılacaktır.

Bilindiği üzere, büyük sitelerdeki en büyük gider kalemlerinden birisi, güvenlik, temizlik gibi personel giderleridir. Yukarıdaki gibi eşit paylaşım yapıldığında, arsa payı (metrekaresi) düşük bağımsız bölümler çok yüksek aidat borçlarıyla karşılaşmak da bu tartışmalara neden olmaktadır. Bu yüzden, en doğrusu, sitenin inşası aşamasında, sitenin özel durumları incelenerek (bağımsız bölüm sayısı, arsa payları vb.) profesyonelce yönetim planının hazırlanması ve siteye özgü bir paylaşım benimsenmesi olacaktır.

Bu şekilde belirlenecek avans borcundan kural olarak kat maliki sorumlu olacaktır. Kanunumuz kat malikiyle birlikte, bağımsız bölüm- den kira akdine, oturma (sükna) hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı bir şekilde faydalananları da avans borcundan müştereken ve müteselsilen sorumlu tutmuştur. Ayrıca kanun; kiracının sorumluluğunu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlı tutmuştur.

Dolayısıyla aidat borcunun asıl sorumlusu kat malikidir, bununla beraber, eğer bağımsız bölümde kiracı varsa, o da avans borcunun ödenmesinden kira miktarı ile sınırlı olmak üzere sorumludur. Uygulamada, mal sahiplerinin, "bağımsız bölümlerini kiraya verdiği, bu nedenle kiracının muhatap tutulması gerektiği" yönündeki itirazlarıyla sık sık karşılaşılmaktadır. Ancak yukarıdaki kanun hükmü karşısında bu itiraz yersizdir. Mal sahipleri, bu yersiz itirazları nedeniyle de yargılama gideri bir ilave yükümlülüklerle karşı karşıya kalabilmektedir. Bu nedenle de kat malikinin, avans borcunun ödenip ödenmediğini takip etmesi, ödenmediği takdirde önlem alması, kiracısını uyarması yerinde olacaktır. Aksi takdirde, o da hukuki süreçle karşı karşıya kalabilecektir.

Sık sık karşılaştığımız bir diğer yanılgı ise demirbaşlara ait giderler ile işletme giderleri ayrımıdır. Uygulamada demirbaşlara ait giderler kat malikinden istenmekte, işletme giderleri ise kiracıdan talep edilmektedir. Halbuki kanun böyle bir ayrım yapmamıştır. Kanuna göre gerek kat maliki gerekse kiracı giderin türüne bakılmaksızın, aidat borcundan sorumludur. Sadece kiracının sorumluluğu ödediği kira ile sınırlıdır.

Örneğin, dış cephe tadilatıyla ilgili harcama yapma kararı alındığında, bağımsız bölüme isabet eden avans borcunun, kat maliki ya da kiracı ayrımı yapmadan, her ikisinden de talep edilmesi gerekecektir. Ancak yukarıda ifade ettiğimiz uygulama nedeniyle kiracılar genellikle, demirbaşla ilgili avansları ödememekte, daha sonra da yargılama giderleri, inkâr tazminatı gibi bedeller ödeme yükümlülüğü ile karşı karşıya kalmaktadır.

Çoğu zaman da kiracılar bu iddialarını mal sahibi ile yaptığı kira sözleşmesine dayandırmaktadır. Zira kira sözleşmelerinde, işletme giderlerinin kiracıya ait olduğu, demirbaş giderlerinin mal sahibine ait olduğu yönünde hükümler bulunmaktadır. Esasen Türk Borçlar Kanunu da bu yöndedir. Ancak kira sözleşmesindeki hususlar, yalnızca taraflar açısından hüküm ifade ettiğinden, bu itiraz Kat Mülkiyeti Kanunu karşısında geçersiz kalmaktadır. Dolayısıyla kiracının böyle bir durumda yapması gereken, aidatın türüne bakmaksızın tamamını ödemek, içinde demirbaş vb. kalemlere ilişkin giderle var ise, bunları kira sözleşmesine dayanarak mal sahibinden talep etmektir.

Son olarak, avans borcunun düzenli olarak ödenip ödenmediğini kontrol edebilmesi için yöneticilikte mal sahibinin güncel bir adresinin bulunması gereklidir. Zira Tebligat Kanunu'na göre, Kat Mülkiyeti Kanunu ile ilgili konularda, her bağımsız bölüm sahibi, apartman yönetimi ve ortak giderler ile ilgili tebligat yönünden geçerli olmak üzere, Türkiye'de bir adresini yöneticiye yazılı olarak bildirmek zorundadır. Bağımsız bölüm sahibinin adres bildirmemesi veya yazılı olarak bildirdiği adrese tebligat yapılamaması hallerinde, bundan sonraki bütün tebligatlar o kişiye ait bağımsız bölümde fiilen oturana yapılır. Bağımsız bölümde fiilen oturana bu şekilde yapılacak tebligat, bağımsız bölüm sahibine yapılmış sayılır. Bağımsız bölümde fiilen oturan yoksa ilân tahtasına asılan tebligat örneği bağımsız bölüm sahibine yapılmış sayılacaktır. Dolayısıyla adresini bildirmeyen mal sahibi, hiç beklemediği bir zamanda ödenmemiş aidatlar ve kesinleşmiş bir hukuki süreçle karşı karşıya kalabilir.

3. Kiracıların Ödemesi Gereken Giderler Nelerdir?

Kiracılar ortak giderlere katılmakla yükümlüdür.

Kiracıların kapıcının net maaşının ödenmesine, apartman ortak su giderine, apartman ortak merpen otomatiği giderine, apartman temizlik giderlerine ve bunun gibi işletme giderlerine katılmaları gerekir.

Kiracı olarak oturduğunuz evin gerek ısınma gerekse binanın diğer ihtiyaçlarını karşılamak için ödediğiniz yan giderler, daha önce kararlaştırılmış miktardan fazla olduğu takdirde, ev sahibinin ekstra giderleri en geç bir yıl içinde size bildirme zorunluluğu bulunmaktadır. Bir sene hak düşürücü süredir.

Kiracılar, kira bedelinin yanı sıra; kiracının günlük hizmetlerine sunulan, kapıcı hizmeti, ortak kullanılan elektrik ve su bedeli gibi giderleri ödemek zorundadır.

4. Aidat Ödemeyen Kiracının Sorumluluğu

Ortak giderlerin asıl sorumlusu kat malikidir. Kat mülkiyetinde esas olan budur. Kanunun 20. maddesi bu konuya net açıklık getirmiştir. Kiracının ödemediği aidatlar, bir ya da iki aylık olabileceği gibi, daha fazla da olabilir. Apartman yönetiminin, aidatların tahsili konusunda gereken titizliği göstermemesi, örneğin kiracının, iş yerini ya da konutu terk edip gitmesi durumunda, ödenmemiş 6 aylık aidat varsa, bu aidatların tamamı, mal sahibinden istenebilecektir. Mal sahibinin, ödemeye yanaşmaması halinde, hakkında icra takibine başvurulabilir. Bu nedenle, mal sahiplerinin apartman ya da iş merkezinin yöneticisine, aidatların ödenip ödenmediğini periyodik olarak (ayda bir, iki ayda bir gibi) sormalarında fayda bulunmaktadır.

Her halükârda, kat maliki, ortak giderden payına düşen borcunu ödeyinceye kadar bu sorumluluğundan kurtulamaz.

Bir bağımsız bölümden, herhangi bir vasıfla sürekli faydalananlar, kat maliki ile birlikte, oluşan borçtan zincirleme, müteselsilen sorumludur.

Günümüzde, kira kontratlarında aidat bedelinin ödemesinin, kiralayan tarafından yapılacağı yer almaktadır. Tartışılan konu ise gider avans ve aidatlar içindeki yatırıma yönelik olan miktarın kimin tarafından ödeneceği hususudur ki bu da kira kontratında veya sözlü olarak, genellikle de uzlaşma ile giderilmektedir.

Biriken aidat ile oluşan aidat borç miktarı; rica, ihtar veya icra takibi sebebiyle site yönetimine ödeyen kiracı, kira sözleşmesindeki maddelerden dolayı da ev sahibine karşı temerrüde düşmüş olacaktır.

Malikten ve bağımsız bölümde sürekli faydalananlardan alınamayan gider avans tutarı, yönetici veya yönetici yoksa herhangi bir kat malikinin yazılı istemi ile bu borç tutarı için, diğer kat malikleri lehine kanuni ipotek hakkı tescil edilebilir.

Kat malikinin payına düşecek gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından, bağımsız bölümlerin birinde kira akdine, oturma (sükna) hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı bir şekilde faydalananlar da müştereken ve müteselsilen sorumludur. Ancak kiracının sorumluluğu, ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlı olup, yaptığı ödeme kira borcundan düşülür.

Kat malikinin borcu bu yolla alınamazsa, mahkemece tespit edilen borcunu ödemeyen kat malikinin bağımsız bölümü üzerine varsa yöneticinin yoksa kat maliklerinden birinin yazılı istemiyle bu borç tutarı için diğer kat malikleri lehine kanuni ipotek hakkı tescil edilir. Bu ipotek hakkından 4721 sayılı Türk Medenî Kanununun 893. maddesinin son fıkrası hükmü uyarınca feragat etmek söz konusu olamayacaktır. Kat maliklerinin, gider borcunu ödemeyen kat maliki veya diğer sorumlulardan olan alacakları önceliklidir.

Gayrimenkul kiraya verilirken; gayrimenkule verilecek zarar, ödenmeyen kira, aidat ve benzeri giderler karşılığı, ciddi bir kapora alınması, sorunu önemli ölçüde çözebilir.

5. Kiracılar Apartmanın Ortak Giderlerinden Sorumlu Mudur?

Kat Mülkiyeti Kanununa göre; kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça, kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak; ana gayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında katılmakla yükümlüdür.

Burada kat malikleri, ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hak- kından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz.

Kanuna göre; apartman giderlerinden sorumlu olunmasına rağmen yönetim planında, bir muafiyet öngörüldü ise bu giderden muaf tutulmak mümkündür.

Yine Kat Mülkiyeti Kanununa göre; aidat giderlerinden ev sahibi ve kiracı sorumludur. Apartmanın ortak yakıt, elektrik, su ve kapıcı giderlerini kiracılar öder. Onun dışındaki tesisat döşeme, çatı onarımı, çevre düzenlemesi gibi giderlerin ev sahibi tarafından ödenmesi gerekir.

6. Kiracıların Ödemekle Yükümlü Olmadığı Giderler Nelerdir?

Kiracının ödemekle yükümlü olmadığı diğer giderler ise, ana yapının temel giderleri yani demirbaş giderleridir. Bu giderler daire sahibi tarafından ödenir.

Örneğin, binanın boyanması işi, demirbaş gideri olması nedeni ile bu gider bağımsız bölüm malikinin ödemesi gereken giderdir. Ayrıca asansör elektriğine bakım onarımına da katılmazlar.

Ayrıca; bakım onarım için aidatın yükseltilmesi gerekçeli olmalıdır, yani tadilata başlanmadan aidat toplanıyor ise yöneticinin fon oluşturması gerekir. Asansör eskidi ise yeni modeli ile değişimi için fon oluşturmalıdır. Kapıcının kıdem tazminatı için fon oluşturmalıdır. Bu fonlardan sadece kat malikleri sorumlu tutulur ve kiracıların hiçbir sorumluluğu bulunmaz.