KİRACININ ÖDEDİĞİ DEPOZİTO GERİ ALINIR MI?

1. Depozito Nedir?

Depozito bir konutun ya da iş yerinin kiralanması halinde, kiralanan yerin zarar görmeyeceğine ya da kiralanan yerin zarar görmesi halinde karşılanacağına ilişkin bir güvence olarak kiracı tarafından, kiraya verene verilen para ya da kıymetli evrak olarak verilen teminattır.

Kira depozitosunun teminat amacı dışında, kiraya verene ayrıca ekonomik bir fayda sağlama amacı yoktur. Dolayısıyla kiraya veren, depozito bedelini kar gütme aracı olarak düşünmemeli ve şartları varsa depozito iade edilmelidir.

Türk Borçlar Kanunu Madde 334:

“Kiracı kiralananı ne durumda teslim almışsa, kira sözleşmesinin bitiminde o durumda geri vermekle yükümlüdür. Ancak, kiracı sözleşmeye uygun kullanma dolayısıyla kiralananda meydana gelen eskimelerden ve bozulmalardan sorumlu değildir.

Kiracının, sözleşmenin sona ermesi hâlinde, sözleşmeye aykırı kullanmadan doğacak zararları giderme dışında, başkaca bir tazminat ödeyeceğini önceden taahhüt etmesine ilişkin anlaşmalar geçersizdir.”

Söz konusu hükme göre bir kiracı kiralamış olduğu evi nasıl kiralamış ise kira sözleşmesinin sona ermesi halinde kiralanan yeri aynı şekilde ev sahibine teslim etmesi gerektiği hüküm altına alınmıştır. Nitekim ev sahibi evin değerini teminat altına almak için ve olası zararların varlığı halinde onarımı yahut değişimi için harcanabilecek ücreti kiracıdan, kiracı eve yerleşmeden talep edebilmektedir. Kiracı evden çıkarken ev sahibi evi kontrol eder, ev veya iş yeri aynı şekilde kiralandığı gibi duruyorsa ve hiçbir zarar verilmemiş ise depozito olarak almış olduğu miktarı kiracıya iade etmek zorundadır.

2. Kira Depozitosu Ne Kadardır?

Türk Borçlar Kanunu madde 342’de kiracının vereceği depozito miktarı azami olarak 3 aylık kira bedeli ile sınırlandırılmıştır. Böylece kira depozito miktarının 3 aylık kira bedelini aşma hali engellenmiştir. Çünkü Türk Borçlar Kanunu’na hakim olan ilke kiracıların daha zayıf durumda oldukları ve korunması gerektiğidir. Bu sebeple depozito öngörülmeyebileceği gibi depozito miktarının üç aylık kira bedelinden daha az olabilecektir.

Bu halde kira sözleşmesinde 3 aylık kira bedelinin üstünde bir depozito belirlenmiş olsa dahi kısmi butlan söz konusu olacağından depozito miktarının 3 aylık kira bedelini aşan kısmı geçersiz kabul edilecektir. Kiracı eğer 3 aylık kira bedelinde fazlaca bir depozito ödemiş ise depozitonun 3 aylık kira bedelini aşan kısmını ev sahibinden talep edebilir.

Tarafların anlaşması halinde depozito ayın belli bir günü kararlaştırılmak suretiyle bölünerek yani taksitle de ödenebilmektedir. Bunun yanında belirtmek gerekir ki kiracıdan depozito almak zorunlu bir husus değildir. Fakat uygulama artık hemen hemen her ev sahibi kiracıdan depozito almaktadır.

3. Kiracının Ödediği Depozitonun Geri Alınabilmesi İçin Dikkat Edilmesi Gerekenler

Depozitonun asıl amacı hali hazırda kiralanan konutun teslim alınırken ve teslim edilirken aynı olması ve zarar görmemiş olmasıdır. Bu nedenle depozitonun geri alınması hususunda en önemli deliller; yazılı bir kira sözleşmesinin olması, kira sözleşmesinin içeriğinde kiralanan taşınmazın teslim alındığı andaki ayrıntılı durumu ve teslim edilirken hangi şartlarda teslim alınacağına dair hususlardır. Kiralanan konutun teslim alındığı andaki görsellerinin de sözleşme ekinde tutulması da ispat için oldukça mühim delillerdir. Bunun dışında konuttan ayrılırken tahliye edildiğine dair tutanak tutulması da faydalı olacaktır. Aksi halde kiracı çıktıktan sonra ev sahibi yahut başka biri konuta zarar verebilir ve ev sahibi depozitoyu iade etmekten kaçınabilir. Bu nedenle kiracı olarak ödemiş olduğunuz depozito bedelini talep ederken kira hukukunda uzmanlaşmış kira avukatından hukuki destek almak hak kayıplarının önüne geçilmesi bakımından çok önemlidir.

4. Kiracı Evden Çıkarken Depozitoyu Nasıl Geri Alınır?

Kira sözleşmesi sona erdiğinde kiracının asıl borçlarından biri kiralananı teslim aldığı şekilde ya da kira sözleşmesinde kiracının nasıl teslim aldığı belirtildiyse o şekilde teslim edilmesidir.

Kiracının eve girerken ödemiş olduğu depozito iadesi genellikle kira sözleşmesinin sona ermesiyle birlikte yapılmaktadır. Kira sözleşmesinde aksine bir düzenleme yoksa kira sözleşmesinin asıl borçlarından biri kiracının konutu tahliye etmesi, kiralayanın da depozitoyu iade etmesidir.

Depozitonun iadesi için ilk olarak kiraya verene yazılı başvuru yapmak ödenen depozitonun ispatı bakımından oldukça önemlidir. Bu yazılı talep gerek ihtarname çekmek yoluyla yapılabileceği gibi gerekse de iadeli posta yoluyla yapılabilir. Kiracının yazılı başvurusuna rağmen ev sahibi hala kiracının ödemiş olduğu depozitoyu iade etmiyor ve depozitoyu iade etmekten kaçınıyorsa kiracı, ödemiş olduğu depozito ve faizini talep ederek kiralayan aleyhine icra takibi başlatabilir.

5. Kira Depozitosu Hangi Durumlarda Kiracıya Geri Verilmez

Depozitonun tanımında; kiraya veren tarafından kiracıdan güvence olarak alınan para veya kıymetli evrak olduğunu ifade edilmiştir. Söz konusu depozito evle ilgili güvence olması muhtemel durumları koruma altına almaktadır.

Bu halde:

Kiracının eve ya da evin demirbaşlara zarar vermiş olması,

Kiracının kira borcunun olması,

Kiracının ödemekle yükümlü olduğu giderleri ödememiş olması,

Kiracının aidatını ödememiş olması,

Ya da kiracının kiraladığı evin eşyalı bir şekilde kiralanmış ise eşyalara zarar verilmiş olması

Gibi durumlar sebebiyle ev sahibinin mağdur olmaması, kiracıdan kaynaklanan masraflara katlanmak zorunda kalmaması amacıyla depozito alınmaktadır.

Yukarıda sayılan hallerden biri ya da birkaçının varlığı halinde ev sahibinin zarar oranında depozitoyu iade etmemesi hukuka uygundur.

Ancak ve ancak kiracının ödemiş olduğu depozitodan fazla kesinti yapılması yahut hiç verilmemesi halinde şikayetçi olan kiracı savcılığa başvurarak yasal yollara başvurabilmektedir.

Kiracının ödemiş olduğu depozitonun iadesi kapsamındaki uyuşmazlıkların çözülmesinde görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemeleridir.

Depozito iade edilirken verildiği zamandaki tutara göre iade edilmez. İade tutarı tahliye zamanına göre faiz eklenmiş haliyle belirlenir.

Bir diğer husus ise depozito iadesi sırasında olağandışı zararlar varsa bu zararlardan yıpranma payı düşülür ve ortaya çıkan miktar depozitodan mahsup edilerek kalan kısım kiracıya iade edilir.

İade edilecek tutar belirlenirken kira sözleşmesinde boya badananın kiracı tarafından yapılacağı belirtilse bile bu madde geçersiz olacaktır. Çünkü Türk Borçlar Kanunu’na göre kiracının hor kullanımlar hariç başka tazminatlar ödeyeceğini önceden taahhüt ettiği anlaşmalar geçersizdir.

6. Kiracının Verdiği Depozito Kira Yerine Geçerli mi?

Kiracının ödemiş olduğu depozitonun kira bedeli yerine sayılması kanunda yer almaz. Kiracının kira borcu ile kiraya verenin depozitoyu iade borcu farklı konulardır. Çünkü kira depozitosu, kiralananın olağan dışı ve kira sözleşmesine aykırı kullanımından doğan zararı tazmin etmek aracıyla alınır. Bu nedenle kiracının son kirasını ödemeyerek bunu depozitoya sayması kiraya verenin rızası yoksa mümkün değildir.

7. Kira Depozitosunun İadesi İçin Arabuluculuk Zorunlu Mudur?

7. Yargı Paketi olarak da bilinen 7445 sayılı İcra ve İflas Kanunu ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun ile 6325 Sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nda düzenlemeler yapılmış ve kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar zorunlu arabuluculuk kapsamına alınmıştır. Düzenleme 01.09.2023 tarihinde yürürlüğe gireceğinden bu tarihten sonra açılacak davalarda arabuluculuğa başvurmak zorunludur.

Kira depozitosunun iadesi için dava açmadan önce de 01.09.2023 tarihi itibariyle öncelikle zorunlu arabuluculuk süreci yürütülmelidir.