Kiracının tazmin edeceği zararların başında kiraya verenin makul süre boyunca mahrum kaldığı kira bedelleri gelmektedir. Bunun yanında kiracının ödemekle yükümlü olduğu yan giderler de bir başka önemli tazminat kalemidir. Bunun yanında; böyle bir yükümlülüğün olduğu hallerde kiralananın kullanılmamasından doğan zararlar, kiralananı yeniden kiraya verme giderleri ve kiralanana yapılan masraflar kiracının tazmin edeceği diğer zararlardır. Kiraya veren dürüstlük kuralına uygun davranmasına rağmen, kiralananı makul süre içerisinde, sona eren sözleşmeden daha düşük bir kira bedeliyle yeniden kiraya vermiş olabilir. Bu durumda kiracı, iki kira bedeli arasındaki farktan makul süre boyunca sorumlu olacaktır.
TBK m. 325/2 hükmü uyarınca kiraya verenin yapmaktan kurtulduğu giderler ile kiralananı başka biçimde kullanmakla elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararlar, kiracının sorumlu olduğu miktardan mahsup edilecektir. Mahsup işlemi makul süreye karşılık gelen kira bedelleri üzerinden yapılmaktadır. Bunun yanında, sözleşmede kararlaştırılarak kiraya verene teslim edilen güvence bedeli (depozito) de kiracının sorumlu olduğu miktardan mahsup edilebilecektir.
Sözleşme Süresi Bitmeden Çıkan Kiracıya Dava Açılabilir Mi?
1. Kira Sözleşmesi Nedir?
Kira sözleşmesi kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanılmasıyla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Bu tanımdan da anlaşılacağı üzere kira sözleşmesi karşılıklı edimleri içeren bir sözleşmedir.
Bir başka ifade ile kira sözleşmesi, bir bedel karşılığında geçici bir süre için tarafa veya başkasına ait taşınır veya taşınmaz malın veya bir hakkın kullanımını sağlayan sözleşmedir. Kira sözleşmesi karşılıklı iradelerin birleşmesi suretiyle oluşur.
Kira sözleşmesinin tarafları, kiraya verilen maldan bedel karşılığı yararlanan kiracı ile yararlanmaya razı olan kiraya verendir.
2. Kira Süresi Bitmeden Kira Sözleşmesi Sonlandırılabilir Mi?
Bir kira sözleşmesi, o yolda açık bir sözleşme hükmü bulunmasa dâhi, kira süresi bitmeden tarafların karşılıklı anlaşmalarıyla sona erdirilebilir; buna hukuken herhangi bir engel yoktur. Taraflar, kira sözleşmesinde, kiralananın kiracı tarafından tek taraflı bildirimde bulunulmak suretiyle kira süresinin bitiminden önce tahliye edilebileceğini de kararlaştırılabilirler. Ancak, bu bildirim sözleşmede belirli bir şekle ve süreye tabi tutulmuş ise, bildirimin geçerli olabilmesi için, kararlaştırılan koşullara uyulması zorunludur.
Kira sözleşmesinde, kiralananı kira süresi bitmeden tek taraflı olarak tahliye etme hak ve yetkisi kendisine tanınmayan kiracının, kiraya verenin bilgisi ve rızası olmaksızın ve haklı bir nedene de dayanmaksızın, kira süresinin bitiminden önce kiralananı tahliye etmesi kira sözleşmesine aykırı davranış sayılacak ve bu halde kiracı, kira sözleşmesini haksız olarak feshetmiş olacağından kiracı, kiraya verenin bu yüzden uğradığı zararı tazminle sorumlu olacaktır.
Ancak belirtmek gerekir ki kiraya veren de kiralananı aynı koşullarla yeniden kiraya vermek konusunda gereken çabayı göstermeli ve böylece zararın artmasına sebebiyet vermemelidir. Aksi takdirde, artmasına sebep olduğu zarar tutarını kiracıdan isteyemez.
3. Kiracının Tahliyesi
Kiralananın tahliye edildiğinin (kiracının kiralananı iade borcunu yerine getirdiğinin) kabul edilebilmesi için, kiralananın fiilen boşaltılması yeterli değildir; anahtarın da kiraya verene teslim edilmesi gerekir. Kiracının bildirdiği tahliye tarihinin, kiraya veren tarafından kabul edilmemesi; başka bir ifadeyle, tahliye tarihinin taraflar arasında çekişmeli olması hâlinde, kiralananın fiilen boşaltıldığını ve anahtarın teslim edildiğini, böylece kira ilişkisinin kendisince ileri sürülen tarihte hukuken sona erdirildiğini kanıtlama yükümlülüğü, kiracıya aittir. Kiracı, kiralananı kendisinin ileri sürdüğü tarihte tahliye ettiğini ispatlayamazsa, kiraya verenin bildirdiği tahliye tarihine itibar olunmalıdır.
Eğer, kiraya veren anahtarı almaktan kaçınırsa, kiracının yapması gereken, mahkemeden bu yolda tevdî mahalli tayini isteyip, tayin edilecek yere anahtarı teslim etmek ve durumu kiraya verene bildirmektir. Kiracının kiralananı iade borcu, ancak bu şekilde ve bildirim tarihinde son bulur. Aksi takdirde, kiracının, kira parasını ödemek de dahil olmak üzere, sözleşmeden kaynaklanan yükümlülükleri devam eder.
4. Kiralanan Yerin Erken Tahliyesi Halinde Tazminat Davası Açılabilir Mi?
Kira sözleşmesine konu yerin kiracı tarafından erken tahliye edilmesi halinde kiralananın hangi tarihte tahliye edilmiş olduğu kira hukuku çerçevesinde saptandıktan sonra, mahkemece; sözleşmede bir hüküm varsa ona göre hareket edilip edilmediği, sözleşmede aksine bir hüküm yoksa kiracının sadece, tahliye tarihi ile kiralananın aynı koşullarla yeniden kiraya verilebileceği tarih arasındaki dönemin; başka bir anlatımla yeniden kiralama için gereken makul süre için kira parasından sorumlu tutulabileceğinin gözden uzak tutulmaması ve bilirkişi incelemesiyle belirlenecek makul süreyle sınırlı olarak kiracının sorumluluğuna gidilerek bir tazminata hükmedilmesidir.
5. Erken Tahliye Halinde Kira Sözleşmesinin Türü
Kiralananın erken iadesinde kiracının ödemekle yükümlü olduğu tazminatın üst sınırı, sözleşmenin belirli süreli veya belirsiz süreli olmasına göre farklılık göstermektedir. Bununla birlikte kiracı, her iki sözleşme türünde de makul süreden daha az bir süreyle sorumlu olabilmektedir.
Belirli süreli kira sözleşmelerinde, tespit edilen makul süre, kalan sözleşme süresinden daha kısa ise tazminatın üst sınırını makul sürenin sonuna kadar olan kira bedelleri ve yan gider alacakları oluşturmaktadır. Belirlenen makul sürenin kalan kira süresinden daha uzun olması halinde ise tazminat miktarının üst sınırının belirlenmesinde kalan sözleşme süresi esas alınmaktadır. Zira kiraya verenin zararının üst sınırı kalan sözleşme süresiyle sınırlıdır. Böyle bir durumda tazminatın üst sınırını, sözleşme süresinin sonuna kadar olan kira bedelleri ve yan gider alacakları oluşturmaktadır.
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise kiracının ödeyeceği tazminat miktarının üst sınırı en yakın fesih ihbar sürelerine göre belirlenmektedir. Bu durumda makul sürenin daha uzun tespit edilmesi halinde fesih ihbar süreleri makul sürenin yerini alacaktır
