KONUT VE İŞ YERİ KİRALARINDA

TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ

 

1. Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Sözleşmenin Türk Borçlar Kanunu md. 352/1 Uyarınca Kiracının Tahliye Taahhüdü Sebebiyle Dava Yolu ile Sona Erdirilmesi Hakkında Genel Bilgiler

Tahliye taahhütnamesi kiracının kiralayana kiraladığı taşınmazı belli bir tarihte boşaltacağı yönünde verilen yazılı bir taahhüt beyanıdır.

Türk Borçlar Kanunu md. 352: “Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği halde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.

Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.

Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.” şeklindedir.

 

2. Tahliye Taahhütnamesine Dayalı Olarak Kiracıyı Tahliye Etmenin Şartları Nelerdir?

2.1. Tahliye Taahhüdünün Yazılı Olması

Tahliye taahhüdünün kiracı tarafından yazılı olarak verilmesi gerektiği düzenlenmiş olup bu şart geçerlilik şartıdır. Her ne kadar taahhüdün adi yazılı olması geçerlilik açısından yeterli olsa da resmi şekilde alınması uygulamada kiraya veren lehine kolaylıklar sağlayacaktır.

Nitekim bir YİBK kararında belirtildiği üzere; noter tarafından düzenlenmemiş veya imzası tasdik edilmemiş taahhüde ilişkin kiracının icra aşamasında imzaya itiraz etmesi halinde, kiraya veren itirazın kaldırılmasını icra mahkemelerinden isteyemeyecek ve muhakkak genel mahkemede tahliye davası açmak zorunda kalacaktır.

Tahliye taahhüdü, kiracı tarafından verildiğinden kiraya verenin imzasına gerek yoktur.

Kiracı sayısının birden fazla olması halinde ise öğretide genel kabul gördüğü üzere taahhüdün tüm kiracılar tarafından verilmiş olması gerekir.

Kiralananın aile konutu olması halinde tahliye taahhüdünün geçerliliği hususunda ise; Türk Medeni Kanunu md. 194/1 uyarınca kiracı eşin, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesinin feshedilmesi ya da bu konut üzerindeki hakları sınırlayabilmesi için diğer eşin açık rızası alınmış olması gerekir. Tahliye taahhüdünün de nihai olarak fesih ile aynı sonucu doğuran bir işlem olmasından ötürü kiracının verdiği yazılı taahhüdün geçerliliği diğer eşin açık rızasına bağlıdır.

Türk Medeni Kanunu md. 194/4 uyarınca kiraya verene yaptığı bildirim sonucu kira sözleşmesinin tarafı haline gelmiş ise bu durumda zaten her iki eşin tahliye taahhüdünde bulunmaları gerekecektir.

2.2. Tahliye Tarihinin Belirli Olması

Kiracı tarafından verilen tahliye taahhüdünde tarih, kira sözleşmesinin bitiminden öncesine veya sonrasına ait bir tarih olabilir. Ancak kira sözleşmesinin bitiminden önceki bir tarihin belirlenmiş olması halinde, taahhüdün geçerli olabilmesi için kiraya verenin bu taahhüde onay vermiş olması gerekmektedir

2.3. Taahhüdün Kiralananın Tesliminden Sonra Verilmiş Olması

Bu düzenlemenin amacı; kira sözleşmesinin yapıldığı sırada konut ve çatılı işyeri ihtiyacı duyan kiracıyı yaşayabileceği baskıdan korumak ve onun bu taahhüdü özgür ve serbest iradesi ile vermesini sağlamaktır.

Özetle;

Tahliye taahhütnamesine dayalı olarak kiracıyı çıkarabilmek için; öncelikle geçerli bir tahliye taahhüdünden söz edebilmek gerekir. Geçerli bir tahliye taahhütnamesinden söz edebilmek için ise taahhüdün, kiracı tarafından yazılı olarak verilmiş olması, tarihinin belirli olması ve kiralananın tesliminden sonra verilmiş olması gerekir.

 

3. Tahliye Taahhütnamesine Dayalı Tahliye Davası ve İcra Takibi

Tahliye taahhüdünün verilmiş olmasının, taahhüt edilen tarihte kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdiren bir etkisi bulunmadığından kiracının belirtilen tarihte kiralananı boşaltmaması halinde kiraya verenin ya bir ay içinde icra yoluna ya da dava yoluna başvurup tahliye talebinde bulunması gerekmektedir.

Kiraya verenin, icra takibine başvurmuş olması halinde başlattığı takibin itiraza uğraması halinde ister İcra Mahkemesinden altı aylık süre içerisinde itirazın kaldırılmasını isterse de bir yıllık süre içerisinde genel mahkemelerde itirazın iptali davası açması mümkündür.

Sonuç olarak;

Kiracının taahhüdünü yerine getirmemesi halinde kiraya veren, süresi içinde dava veya takip yoluna başvurmalıdır. Kanun koyucu diğer dava yolu ile sona erdirme hallerinden farklı olarak burada kiraya verene, icra yoluna başvurabilme imkânı da getirmiştir. Kiraya veren, icra takibine başvurmuş ise takibin itiraza uğraması halinde altı ay içerisinde İcra Mahkemesinden itirazın kaldırılmasını ya da bir yıl içerisinde genel mahkemelerde itirazın iptalini talep etmelidir.

 

4. Tahliye Taahhütnamesine Dayalı Tahliye Davası ve İcra Takibinde Taraflar

Tahliye davası kiraya veren tarafından açılabilecek; icra takibi de kiraya veren tarafından başlatılabilecektir. Kiraya veren sıfatına sahip olmayan malikin bu talebi ileri sürmesi mümkün değildir. Kiraya verenlerin birden fazla kişi olması halinde ise paylı mülkiyete konu olan taşınmazlar bakımından pay ve paydaş çoğunluğunun, elbirliği mülkiyetine konu olan taşınmazlar bakımından ise oybirliği ile karar alınması gerekmektedir.

Ayrıca TBK m. 310/1 kapsamında kiralananın el değiştirmesi halinde yeni malik veya intifa hakkı sahibi de kiracının TBK m. 352/1 uyarınca vermiş olduğu tahliye taahhüdünden yararlanabilir ve bu sayede yazılı tahliye taahhüdüne dayanarak icra veyahut dava yoluna başvurabilir.

Açılan davada davalı, icra takibinde ise talepte bulunulan kiracıdır. Kiracının birden fazla kişi olduğu durumlarda bu talebin tüm kiracılara karşı ileri sürülmesi gerekmektedir. TBK m. 323 uyarınca kira sözleşmesinin devredilmiş olması halinde önceki kiracının vermiş olduğu tahliye taahhüdü yeni kiracıyı da bağlayacaktır.

 

5. Tahliye Taahhütnamesine Dayalı Tahliye Davası ve İcra Takibinde Hak Düşürücü Süre

Dava açma süresinin başlangıç tarihine ilişkin olarak; belirli süreli kira sözleşmelerinde sürenin sonundan başlayan bir aylık sürede davanın açılması gerekir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise sürenin başlangıcı genel hükümlere göre belirlenecek fesih dönemlerinden itibaren başlayacaktır. Buna göre aksine bir yerel adet bulunmadıkça bir aylık süre altı aylık kira döneminin sonundan itibaren başlayacaktır.

Türk Borçlar Kanunu’nda kiraya verenin tahliye talebinde bulunabilmesi süresi açıkça bir ay olarak düzenlenmiş olup bu süre hak düşürücü süre olduğundan sürenin geçmesi ile birlikte kiraya verenin sözleşmeyi sona erdirme hakkı ortadan kalkacaktır.

 

6. Tahliye Taahhütnamesine Dayalı Tahliye Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme

Tahliye taahhütnamesine dayalı tahliye davalarında görevli ve yetkili mahkeme; taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesidir.

 

7. Boş Olarak İmzalanan Tahliye Taahhütnamesi Geçerli Midir?

Kural olarak boş bir şekilde imzalanan tahliye taahhütnameleri geçerlidir. Fakat bazı durumlarda uygulamada boş olarak imzalanan tahliye taahhütnamelerinin iptali mümkündür. Bu nedenle tarafınıza boş olarak imzalanan tahliye taahhütnamesinden kaynaklanan tahliye davası açıldığında mutlaka kira hukuku alanında uzman bir kira hukuku avukatından hukuki yardım almanızda fayda bulunacaktır.

 

8. Tahliye Taahhütnamesi Olduğu Halde Evden Çıkmayan Kiracıya Karşı Tazminat Davası Açılabilir Mi?

Tahliye taahhütnamesine dayalı olarak kiracının tahliyesine ilişkin mahkeme hükmü, tespit niteliğindedir. Bu nedenle davanın kabulü halinde dava ya da icra takip tarihi sözleşmenin sona erme tarihi olarak değerlendirilmeli ve kiraya verenin bu tarihten itibaren kiracıdan haksız işgal tazminatını ve varsa başka zararların tazminini de isteyebilmesi mümkündür.

 

9. Tahliye Taahhütnamesi Örneği

 

TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ

KİRACI : (Taaahhüt Eden)

TC KİMLİK NO :

KİRAYA VEREN : (Mal Sahibi)

TC KİMLİK NO :

TAŞINMAZIN ADRESİ :

TAAHHÜT TARİHİ :

TAHLİYE TARİHİ :

Halen kiracı olarak kullanmakta olduğum yukarıda adresi yazılı taşınmazı hiçbir ihtar ve ihbara gerek kalmadan kayıtsız ve şartsız olarak, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 350,351 ve 352. maddeleri gereğince, belirtilen tarihte boş ve sağlam olarak tahliye edeceğimi, yukarıda adı geçen mal sahibinin icrai takibata geçerek yapacağı tüm masrafları ve tahliyeyi geciktirmemden dolayı uğrayacağı zararı ihtar ve gerek kalmadan nakden ve peşin ödeyeceğimi beyan, kabul ve taahhüt ederim. ... / ... / .....

Kiracı (Taahhüt Eden)

İmza

 

10. Tahliye Taahhütnamesine Dayalı Olarak Açılan Davalarla ilgili Yargıtay Kararları

 

Yargıtay (Kapatılan) 6. Hukuk Dairesi 2013/5240 E., 2013/7101 K.

“Yapılan takipte kiracı borçlu tarafından, tahliye taahhütnamesindeki imzanın açıkça inkar edilmemiş olmasına göre, İ.İ.K.'nun 269/2 maddesi gereğince 15.08.2010 tanzim tarihli tahliye taahhütnamesini kabul etmiş sayılır. Mahkemenin gerekçesine aldığı dairemiz 2011/.... Esas, 2011/.... Karar sayılı ilamındaki olaylara ilişkin açıklamaların eldeki uyuşmazlığa uygun düşmediği görülmektedir. Uyuşmazlıkta yargılamayı gerektiren bir hal bulunmadığından işin esası hakkında bir karar vermek gerekirken, yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırıdır.”

 

Yargıtay 12. Hukuk Dairesi 2016/3042 E., 2016/15248 K.

Somut olayda, borçlunun 26.06.2015 tarihli dilekçe ile icra müdürlüğüne yaptığı başvuruda; takip dayanağı 26.02.2015 tarihli kira sözleşmesi ve 30.05.2015 tarihli tahliye taahhütnamesi ile altındaki imzaya süresi içinde itiraz ettiği anlaşılmıştır. Takibin şekline göre borçlu tarafından yasal süresi içerisinde icra dairesine itirazda bulunulduğundan, icra müdürlüğünce takibin durdurulmasına karar verilmesi zorunludur. Borçlunun inkar ettiği imzanın kendisine ait olup olmadığı, alacaklı tarafın İİK'nun 275. maddesine göre icra mahkemesinde itirazın kaldırılması isteminde bulunması üzerine incelenecek bir husus olup, İcra ve İflas Kanunu icra müdürüne böyle bir yetki vermemiştir.

O halde mahkemece, şikayetin kabulüne karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçe ile şikayetin reddi yönünde hüküm tesisi isabetsizdir.”

 

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/7774 E., 2017/17974 K.

“Davaya dayanak yapılan ve noter huzurunda tanzim edilen 21.01.2015 tanzim ve 07.02.2015 başlangıç tarihli, 1 yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Yine davaya dayanak yapılan 05.02.2015 tanzim tarihli adi nitelikli tahliye taahhütnamesi, noter onaylı kira sözleşmesinin tanzim tarihinden sonra düzenlenmiş olup taahhütname içeriğinde ‘kiracısı olduğum taşınmaz’ ibaresi bulunmaktadır.

Davalı kiracı itirazında taahhütnamedeki imzasını inkar etmemiş, kira ilişkisine karşı çıkmamıştır. Bu durumda tahliye taahhüdün verildiği tarihten önce kira sözleşmesinin Noterde düzenlendiği taraflar arasında kira sözleşmesinin kurulduğu ancak kira süresinin başlangıcının ileri bir tarih olarak belirlendiği anlaşılmakta olup, taahhüdün düzenlendiği tarihte davalının iradesini sakatlayacak bir durum bulunmadığından, geçerli tahliye taahhüdüne dayanarak açılan davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.”

 

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/1536 E., 2017/475 K.

“Mahkemece, "tahliye taahhüdünün geçerli olabilmesi için kiralananın tesliminden sonra verilmiş olması gerektiği, her ne davacı tarafından sunulan taahhütnamenin düzenleme tarihi ........2013 ise de taahhütnamede damga pulunun bulunduğu ve 5281 sayılı yasa ile yapılan düzenlemeye göre 01.01.2005 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere damga vergisi ve harçlarda pul yapıştırmak suretiyle ödeme usulünün kaldırıldığı, 2013 yılnda damga vergisinin pul yapıştırmak suretiyle ödenemeyeceği, ayrıca düzenleme tarihi itibariyle taahhütnamede imzası bulunan şahit ... ... ile davalı arasında mal rejimine ilişkin dava bulunduğu, böyle bir dava mevcut iken taahhütnameye Hasan Akan'ın şahit sıfatıyla imza atmasının hayatın olağan akışına aykırı olduğu, bu sebeple taahhütnamenin ........2013 tarihinde düzenlenmiş olamayacağı, taahhütnamenin ........2013 tarihinde (kiralananın tesliminden sonra) imzalandığının davacı tarafından ispat edilemediği" gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Taraflar arasında, 01/03/2004 başlangıç tarihli, ... yıl süreli ve 01/03/2009 başlangıç tarihli, ... yıl süreli kira sözleşmeleri konusunda uyuşmazlık bulunmaktadır. Davacı vekili, .../.../2013 düzeleme tarihli, .../09/2014 tahliye tarihli, tahliye taahhütnamesine dayanarak .../09/2014 tarihinde başlattığı takipte kiralananın tahliyesini istemiştir.

Kural olarak kira ilişkisi kurulduktan sonra alınan taahhütnamenin kiracının serbest iradesi ürünü olduğu kabul edilmelidir. Somut olayda tahliye taahhütnamesi .../.../2013 tarihinde düzenlenmiş olup düzenleme tarihi itibariyle kiracılık ilişkisi mevcuttur. Davalı, düzenleme ve tahliye tarihinin belgeye sonradan yazıldığını ve gerçeği yansıtmadığını ileri sürmüş ise de bu iddiasını aynı ispat gücüne haiz başka bir belge ile kanıtlamak durumunda olup bu yönde yazılı bir delil bir delil sunmamıştır. Davalı, tahliye taahhütnamesinin kira sözleşmesi düzenlenirken boş olarak verildiğini yazılı bir delil ile kanıtlayamamış ise de yemin deliline dayanmıştır.

Bu durumda Mahkemece, davalı tarafa, davacıya yemin teklif etme hakkı olduğu hatırlatılarak sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken ispat külfeti ters çevrilerek, davacıya yemin teklif etme hakkı hatırlatılarak yanılgılı değerlendirme ve yukarıdaki gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.”

 

Yargıtay (Kapatılan) 6. Hukuk Dairesi 2015/13230 E., 2016/7104 K.

“Dava, tahliye taahhütnamesine dayalı icra takibine yapılan itirazın kaldırılması ve tahliye istemlerine ilişkindir. Mahkemece taahhüdün geçersiz olması sebebiyle davanın reddine karar verilmiş, karar davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı alacaklı, 01.10.2012 başlangıç tarihli yazılı kira sözleşmesine dayanarak davalı hakkında 08.10.2014 tarihinde başlattığı icra takibinde 05.11.2012 keşide ve 30.09.2014 tarihli tahliye taahhütnamesine dayanarak davalının tahliyesini istemiştir. Ödeme emrinin tebliği üzerine, davalı borçlu süresinde takibe itiraz etmiştir.

Davacı dava dilekçesinde itirazın kaldırılması ve davalının tahliyesini talep etmiş, mahkemece; tahliye taahhütnamesinde tahliye edilecek yerin adresinin yer almadığı, bu nedenle taahhüdün geçerli olmadığı gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiştir. Takibe ve davaya dayanak yapılan 05.11.2012 tanzim tarihli adi nitelikli tahliye taahhütnamesi sözleşme tarihinden sonra düzenlenmiş olup taahhütname içeriğinde kiracısı olduğum taşınmaz ibaresi bulunmaktadır.

Davalı kiracı itirazında taahhütnamedeki imzasını inkar etmemiş, kira ilişkisine karşı çıkmamıştır. Davalının icra takibinde tahliye edilecek taşınmazın adresinin bulunmadığına yönelik itirazının da olmadığı gözönünde bulundurularak, geçerli tahliye taahhüdüne dayanarak açılan davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile verilen red kararı doğru değildir.

Karar bu nedenle bozulmalıdır.”

 

Yargıtay 8. Hukuk Dairesi 2017/392 E., 2017/818 K.

“Davacı kiralayan tarafından, davalı kiracı hakkında tahliye taahhüdüne dayalı olarak başlatılmış olan icra takibi nedeniyle düzenlenen tahliye emrine davalı kiracının yasal süresinde itiraz etmesi üzerine, davacı İcra Mahkemesine başvurarak itirazın kaldırılması, takibin devamı ve tahliye isteminde bulunmuştur.

Mahkemece itirazın kaldırılmasına ve kiralananın tahliyesine karar verilmiş; karar, davalı tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı 08.05.2015 tarihinde başlatmış olduğu icra takibi ile, 08.06.2013 tanzim ve 01.05.2015 tahliye tarihli adi yazılı belgeye dayanarak taşınmazın tahliyesini istemiştir.

Davalı kiracı, süresi içinde yapmış olduğu itirazında, kira sözleşmesinin aslında tahliye taahhütnamesi ile aynı gün yapıldığını, ancak tahliye taahhütnamesini geçerli kılmak için baskı ile kira sözleşmesinin tarihinin daha önceki bir tarih olarak gösterildiğini belirterek, tahliye taahhüdündeki tarihe açıkça itiraz etmiştir. İcra takibine dayanak oluşturan tahliye taahhüdü, noterlikçe tanzim veya tasdik edilmiş değildir. İİK.nun 275.maddesi ve 04.12.1957 tarih, 11/26 sayılı İBK gereğince alacaklı, imzası ikrar olunsa bile tarihi inkar edilen tahliye taahhüdüne dayalı olarak itirazın kaldırılmasını isteyemeyeceğinden uyuşmazlığın halli yargılamayı gerektirir.

Somut olayda, davalı kiracı tanzim tarihine karşı çıkmış olmakla, uyuşmazlığın yargılamayı gerektirdiği gözetilerek itirazın kaldırılması isteminin reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde itirazın kaldırılması ve kiralananın tahliyesine karar verilmesi doğru değildir. Karar bu nedenle bozulmalıdır.”