ÖN ÖDEMELİ KONUT SATIŞ SÖZLEŞMESİ
1. Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun Hakkında Genel Bilgiler
7 Kasım 2013 tarihinde, 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun çıkarılmıştır. Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun; tüketiciyi aydınlatmayı, bilinçlendirmeyi, tüketici işlemine yönelik önlemler almayı ve tüketici politikalarının oluşması ve oluşturulmasını teşvik edici hususları düzenlemektedir.
2. Tüketici Mahkemesinde Davacı Taraf
Tüketiciyi koruma kanununda tüketici, ticari veya mesleki olmayan amaçlarla hareket eden gerçek veya tüzel kişi olarak tanımlanmıştır. Tüketicinin ticari kazanç elde etmemesi ve mesleki saikle hareket etmemesi esastır. Yani her satın alma işlemini gerçekleştiren taraf, tüketici değildir. Kanun sadece gerçek kişiyi değil, ticari veya mesleki olmayan amaçlarla hareket etmemek şartıyla tüzel kişileri de tüketici kapsamına dahil etmiştir.
3. Tüketici Mahkemesinde Davalı Taraf
Tüketici mahkemesinde davalı taraf ise ithalatçı, konut finansmanı kuruluşu, kredi veren, sağlayıcı, satıcıdır. Tüketicinin açtığı davalarda davalı konumunda sözleşmenin niteliğine göre, satıcının yanında TKHK gereğince satıcı ile müteselsilen sorumlu tutulan kişilerde yer alabilir.
Bayi, acente, imalatçı, üretici, ithalatçı, kredi veren sözleşmenin tarafı olmamalarına rağmen, kanun gereği satıcı ile müteselsil sorumlu tutuldukları için, tüketicinin açtığı davada, davalı tarafında yer alabileceklerdir.
4. Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’da Taşınmazlarla İlgili Yer Alan Hükümler
Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’daki eser sözleşmesinden boya, badana, sıva, tamir gibi ince işlerin anlaşılması gerekmektedir.
Tüketiciyi Koruma Kanunu kapsamında düzenlenen taşınmazlarla ilgili hükümler aşağıdaki şekildedir.
1. Konut veya tatil amaçlı alınan taşınmazlar (TKHK m.3/h)
2. Konut finansmanı sözleşmeleri. (TKHK m.32-3)
3. Devre tatil ve uzun süreli tatil hizmeti sözleşmesi. (TKHK m.50)
4. Ön ödemeli konut satış sözleşmesi. (TKHK m.40-46) başlıkları altında düzenlenmiştir.
5. Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmesi Nedir?
Bir çoğumuz TV reklamlarında yahut reklam panolarında “maketten satış”, “projeden satış”, “sat-yap”, “örnek daire” gibi isimlerle adlandırılan fakat gerçekte var olmayan konutları satın alabilmek için çabalar harcamaktadırlar.
Ön ödemeli konut satış sözleşmesi, tüketicinin konut amaçlı bir taşınmazın satış bedelini önceden ödediği bir sözleşmedir. Tüketici, satış bedelini önceden peşin veya taksitle ödeyebilir.
Ön ödemeli konut satış sözleşmesinde tüketici, satıcıya finans sağlayan olarak görünebilir. Bu durum Ön ödemeli konut satış sözleşmesini konut finansmanı sözleşmesinden ayıran husustur. Konut finansmanı sözleşmesinde tüketici, finansmanı kredi kurumundan sağlamaktadır. Tüketici hem konut sahibi olurken hem de önceden kredi kurumundan aldığı ödünç parayı taksitler halinde kredi kurumuna ödemektedir.
Taşınmaz satış sözleşmesinde tarafların bir önemi yok iken, Ön ödemeli konut satış sözleşmesinde ise taraflardan en az birinin tüketici olması zorunludur.
Tüketici borcunu yerine getirdikten sonra, satıcı ve sağlayıcı borcunu yerine getirmektedir. Satıcının ifa yükümlülüğü, tüketicinin ifa yükümlülüğünden sonradır. Bu anlamda kanun koyucu, tüketici ve satıcının ifa yükümlülüğünü sıraya koymuştur. Bedelin tamamen veya kısmen ödenmesinden sonra satıcı, taşınmazı tüketiciye devir veya teslim etmeyi üstlenir. Yani tüketici peşin ödediği ya da taksitle yaptığı ödemenin bir kısmını ödedikten sonra, konut sahibi olabilmektedir. Tüketici, konut bedelinin tamamını ödeme zorunluluğu bulunmadan da ev sahibi olabilmektedir.
Taşınmaz alım satımında taraflar, sözleşme bedelini döviz cinsinden belirleyemeyecektir. Bu halde Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmeleri Türk parasını ve kıymetini koruma adına, yabancı para üzerinden kararlaştırılamayacaktır.
6. Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmesi’nde Şekil Şartı
Ön ödemeli konut satış sözleşmesinde şekil şartı, Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un 45. maddesinde ve Ön ödemeli konut satış sözleşmesi Hakkında Yönetmeliğin de 6. maddesinde düzenlenmiştir. Kanun maddeleri, iki sözleşme tipine yer vermiştir; ön ödemeli konut satış sözleşmesi ve ön ödemeli konut satış vaadi sözleşmesi.
Uygulama da sıklıkla karşılaştığımız üzere, sözleşme konusu taşınmazın mülkiyeti tapuda devredilmeksizin tüketicinin ödeme borcu altına girdiği ve satıcının ileriki bir vadede taşınmazı tapuda tüketici lehine devretmeyi vadettiği sözleşmelere, ön ödemeli konut satış vaadi sözleşmesi denilmektedir.
Kanunda iki sözleşme tipine göre, iki farklı şekil şartı öngörülmüştür. Ön ödemeli konut satış vaadi sözleşmesinin, noterliklerde düzenleme şeklinde yapılması gerektiği belirtilmiştir. Ayrıca Tapu Kanunu m. 26 taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin, tapu memurları önünde de yapılabilme imkânı vermektedir.
TKHK’nin m.41/2 ve ÖÖKSHY’nin m.6/2 hükümleri uygulanacaktır: “Satıcı geçerli bir sözleşme yapılmış olmadıkça tüketiciden herhangi bir isim altında ödeme yapmasını veya tüketiciyi borç altına sokan herhangi bir belge vermesini isteyemez.” Sözleşme kanunda öngörülen şekil şartlarına uyulmadan yapılmışsa, satıcı geçersizliği öne süremeyecektir. Geçersizliği öne sürebilecek olan taraf, tüketicidir. Tüketici, geçersizliği öne sürmedikçe sözleşme geçerliliğini devam ettirecektir.
7. Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmesi’nde Ayıplı Maldan Sorumluluk
Satıcı ve sağlayıcı taraflarca kararlaştırılmış olan, örnek ya da modele uygun olmaması ya da objektif olarak sahip olması gereken özellikleri taşımaması nedeniyle sözleşmeye aykırı olan maldan, müteselsil sorumludurlar. Zira satıcı, satış sözleşmesine uygun olarak malı teslim etmekle yükümlüdür.
6502 Sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’da, 4077 sayılı kanundaki (eTKHK) ayıbın otuz gün içerisinde bildirilmesine ilişkin hüküm yer almadığından, ayıbın bildirilmesi ve ayıptan doğan hakların kullanılması bakımından, zamanaşımı süreleri önemli rol oynayacaktır.51TKHK m.12 de konut ve tatil amaçlı taşınmazlarda, bu süre beş yıl olarak belirlenmiştir. Maddenin ikinci bendinde, ikinci el satışlarında bu süre üç yıl olarak belirlenmiştir. Ancak belirtilen zamanaşımı süreleri açık ayıplar için getirilen sürelerdir.
Tüketici malın tesliminden itibaren zamanaşımı süresince açık ayıpları satıcıya bildirmekle yükümlüdür. Gizli ayıpların varlığı halinde beş yıllık zamanaşımı süresi uygulanmayacaktır. TBK’daki genel zamanaşımı süresi olan on yıllık zamanaşımı, kusur ya da hile ile gizlenmiş ayıplara uygulanacaktır.
Satıcı açık ya da gizli ayıpların varlığını bilmese bile ayıptan sorumludur. Ayıplı maldan sorumluluk halinde, satıcının kusuru aranmayacaktır. Satıcı, kusurundan bağımsız olarak her halde, satılanın ayıbından dolayı sorumludur.
7.1. Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmesinde Ayıplı İfa Durumunda Tüketicinin Seçimlik Hakları
a) Satılanı geri vermeye hazır olduğunu bildirerek sözleşmeden dönme,
b) Satılanı alıkoyup ayıp oranında satış bedelinden indirim isteme,
c) Aşırı bir masraf gerektirmediği taktirde, bütün masrafları satıcıya ait olmak üzere satılanın ücretsiz onarılmasını isteme,
ç) İmkan varsa, satılanın ayıpsız benzeriyle değiştirilmesini isteme,
gibi seçimlik haklarından birini kullanabilir.
7.2. Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmesinde Cayma Hakkı
Cayma hakkı, TKHK’nin 43. maddesinde ve TKHY’nin 8. maddesinde düzenlenmiştir. Cayma hakkının başlangıç tarihi Yönetmelik’te belirtilmiştir. Tüketici, sözleşmenin kurulduğu tarihten itibaren, on dört gün içinde, cayma hakkını kullanabilecektir. Tüketici cayma hakkını kullanırken herhangi bir sebep öne sürmek zorunda değildir. Buna karşın satıcı da tüketiciye, cayma hakkını kullanmasından dolayı, ceza koşulunu öne süremez.
7.3. Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmesinde Sözleşmeden Dönme Hakkı
TKHK’nın 45. maddesinde düzenlenmiştir. Cayma hakkında olduğu gibi dönme hakkında da herhangi bir gerekçe gösterme zorunluluğu yoktur. Dönmede süre 24 aydır. Cayma hakkını kullanmayan ya da kullanamayan tüketici, cayma süresi dolduktan sonra dönme hakkını kullanabilir. Ön ödemeli konut satışında, sözleşme tarihinden itibaren yirmi dört aya kadar tüketicinin herhangi bir gerekçe göstermeden sözleşmeden dönme hakkı vardır.
Sözleşmeden dönmeyi, cayma hakkından ayıran en önemli husus, dönme cezasının varlığıdır. TKHK’nın birinci maddesinde belirlenen sürelerde kullanılan dönme hakkına göre tüketici, ceza koşuluyla karşılaşmaktadır. Böylece satıcı, sözleşmenin hükümsüz kalması sebebiyle zararının giderilmesini isteyebilecektir. Burada hem sözleşmenin devamlılığı sağlanmak istenmiş hem de satıcının da mağduriyeti giderilmeye çalışılmıştır. Ancak satıcı, her durumda tüketicinin dönme hakkını kullanmasından dolayı, ceza bedeli isteyemez. Zira satıcı da sözleşmeden kaynaklı yükümlülüklerini yerine getirmek zorundadır. Yükümlülüklerini gereği gibi yerine getirmeyen satıcı, tüketiciden herhangi bir bedel talep edemez. Bunun dışında tüketicinin ölmesi, kazanç elde etmekten sürekli yoksun kalması, sözleşmenin yerine olağan koşullarla yapılacak bir taksitle satış sözleşmesinin konulmasına ilişkin önerisinin satıcı tarafından kabul edilmemesi gibi sözleşmeden dönülmesi hallerinde, tüketiciden herhangi bir bedel istenemeyecektir.
