TAPU İPTALİ ve TESCİLİ DAVALARI
1. Yolsuz Tescil Nedir?
Ayni haklar tescille doğmakla beraber, tescilin bir hüküm ve sonuç meydana getirmesi için geçerli bir hukuki sebebe dayanması gerekir. Çünkü, hukuk sistemimizde tapu kayıtlarının oluşumunda “illilik” diğer bir anlatımla “sebebe bağlılık” prensibi esas alındığından bu prensip uyarınca tescilin geçerli ve haklı bir sebebe dayanması zorunluluğu bulunmaktadır.
Belirtilmelidir ki yolsuz tescil bir üst kavramdır. Yolsuzluk, tescil talebinde bulunan kişinin fiil ehliyetine veya tasarruf yetkisine sahip bulunmaması, tescile dayanak teşkil eden işlemin (satış, bağış vb.) şekil, irade sakatlığı, sahte vekâletnameyle veya vekâletnamede belirtilen yetkilerin aşılması suretiyle gerçekleştirilmesi, aynı taşınmaza ait birden çok tapu kaydı bulunması (çifte tapu kaydı) ya da tapu ve kadastro memurlarının kasıtlı davranışları veya hataya düşmeleri gibi çeşitli sebeplerden kaynaklanabilir.
Tescilin yolsuz olması hâlinde, tescil işlemi gerçek hak sahipliğini ve hakkın kapsamını göstermez. Bu tür bir tescil yolsuzluğu nedeniyle sonuç doğurmaz.
Bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş veya bir tescil yolsuz olarak terkin olunmuş ya da değiştirilmiş ise bu yüzden ayni hakkı zedelenen kimse tapu sicilinin düzeltilmesini dava edebilir.
2. Tapu İptali ve Tescil Davasını Kim Açabilmektedir?
Mülkiyet hakkının tapu kütüğünde hukuka aykırı olarak tescil edilmesi halinde hak kaybına uğrayan herkes tarafından tapu iptali ve tescil davası açılabilir.
3. Tapu İptali ve Tescil Davası Kime Karşı Açılabilir?
Kural olarak; taşınmaz mülkiyetine ilişkin tüm davalarda taşınmazın tapu kütüğünde adına tescilli bulunan taşınmaz malikine karşı açılmaktadır.
Tapu tescil davası açılacak malik sağ olmadığı takdirde mirasçılarına karşı açılmaktadır.
Tapu tescil davası ile 3. kişiye ait bir hakkın iptali talep edildiği takdirde dava bu kişiye de yöneltilmelidir.
4. Tapu İptali ve Tescil Davası Hangi Durumlarda Açılamaz?
Olağan zamanaşımı ve olağanüstü zamanaşımı yoluyla taşınmaz mülkiyetinin kazanılması halinde yolsuz tescil söz konusu değildir. Bu nedenle kazandırıcı zamanaşımı ile mülkiyeti kazanan kişi aleyhinde tapu iptali ve tescil davası açılamaz.
4.1.Taşınmaz Mülkiyetinin Olağan Zamanaşımı Yoluyla Kazanımı
Adına tescilli bulunan bir taşınmazı 10 yıl boyunca davasız ve aralıksız olarak iyi niyetle elinde bulunduran kişi aleyhine tapu iptali ve tescil davası açılamaz.
4.2.Taşınmaz Mülkiyetinin Olağanüstü Zamanaşımı Yoluyla Kazanımı
Tapu kütüğüne tescilli olmayan ya da tapu kütüğünden maliki anlaşılmayan bir taşınmazı 20 yıl boyunca davasız ve aralıksız olarak malik sıfatıyla elinde bulunduran kişi aleyhine tapu iptali ve tescil davası açılamaz.
5.Tapu İptali ve Tescil Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme?
Tapu İptali ve Tescil Davalarında Görevli Mahkeme: Dava konusu taşınmazın aynına yönelik olduğundan görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesidir.
Tapu İptali ve Tescil Davalarında Yetkili Mahkeme: Yetkili mahkeme, dava konusu taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
6. Uygulamada Sıklıkla Karşılaşılan Tapu İptali ve Tescil Davası Sebepleri?
Tapu iptal ve tescil davalarında, her somut olayın niteliğine uygun olarak aşağıda yazılı nedenlerle dava açılması mümkündür. Bazı örnekler;
• Kazandırıcı Zamanaşımı ve Zilyetlik Nedeniyle Açılan Tapu İptali ve Tescil Davası
• Muris Muvazaası Nedeniyle Açılan Tapu İptali ve Tescil Davası (Mirastan Mal Kaçırma Nedeniyle Açılan Tapu İptali ve Tescil Davası)
• Vekalet Görevinin Kötüye Kullanılması Nedeniyle Açılan Tapu İptali ve Tescil Davası
• Hukuki Ehliyetsizlik Nedeniyle Açılan Tapu İptali ve Tescil Davası
• Aile Konutu Nedeniyle Açılan Tapu İptali ve Tescil Davası
• Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesi Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davası
• İmar Uygulamalarından Kaynaklı Tapu İptali ve Tescil Davası
• Aşırı Yararlanma Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davası
• Yanılma Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davası
• Aldatma Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davası
• Korkutma Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davası
• Bağış Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davası
• İnançlı İşlemden Kaynaklanan Tapu İptali ve Tescil Davası
7. Muris Muvazaası ve Mirastan Mal Kaçırma Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası
Mirasbırakanın, mirasçısını mirastan yoksun bırakmak amacıyla bir kimseye taşınmazını tapuda satış yaparak aslında bağışlaması yoluyla gerçekleşir.
Muris muvazaası, (halk arasında mirastan mal kaçırma olarak bilinir.) mirasçılarının sahip olduğu miras hakkını ortadan kaldırmak üzere mirasbırakan tarafından yapılan hileli işlemlerdir.
Mirasbırakanın hileli gayrimenkul devirleri tapu iptal ve tescil davasına konu olmaktadır. Muris muvazaasına dayalı tapu iptal ve tescil davalarında çözülmesi gereken hukuki sorun mirasbırakanın mirasçılardan mal kaçırma iradesiyle hareket edip etmediğinin tespitidir.
Muris muvazaasına dayalı tapu iptal ve tescil davasında; miras bırakanın denkleştirme yapıp yapmadığı ve mal paylaşımının hakkaniyete uygun bir paylaşım olup olmadığı aşağıdaki ölçütler kullanılarak tespit edilir.
• Miras bırakandan tüm mirasçılarına intikal eden tüm taşınır, taşınmaz ve haklar araştırılır. Tapu kayıtları ve varsa öteki delil ve belgeler ilgili kurumlardan getirtilir.
• Yörenin gelenek ve görenekleri, toplumsal eğilimleri, olayların olağan akışı vb. gibi hususlar dikkate alınarak miras bırakanın yaptığı işlemin mirastan mal kaçırma amacı taşıyıp taşımadığı araştırılır.
• Mirasbırakanın tapu devri yapmakta haklı ve makul bir nedeninin bulunup bulunmadığı incelenir.
• Tapuyu mirasbırakandan devir alan tarafın gayrimenkulü alım gücünün olup olmadığı araştırılır.
• Gayrimenkulün satış bedeli ile sözleşme tarihindeki gerçek değer arasındaki farkın ne olduğu tespit edilmeye çalışılır.
• Miras bırakan, mirasçı ve taşınmazı devralan üçüncü kişi arasındaki sosyal ve beşeri ilişkiler incelenir.
• Her bir mirasçıya geçirilen malların ve hakların nitelikleri ve değerleri hakkında uzman bilirkişiden rapor alınarak miras bırakanın amacının paylaştırma mı yoksa mal kaçırma mı olduğu tespit edilmeye çalışılır.
8. Hukuki Ehliyetsizlik Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası
Hukuki ehliyetsizlik, bir kimsenin eylem ve işlemlerinin sebep ve sonuçlarını anlayamaması, değerlendirememesi, ayırt etme gücünün bulunmaması halini ifade eder. Kanun ayırt etme gücüne sahip ve kısıtlı olmayan her ergin bireyin fiil ehliyetine sahip olduğunu hüküm altına almıştır. Buna göre akla uygun davranma yetisinden yoksun kimselerin ayırt etme gücü bulunmadığından fiil ehliyetine sahip olmalarından da bahsedilemeyecektir.
Tapuda taşınmazın devri işlemini yapan herkesin devir anında temyiz kudretine ve fiil ehliyetine sahip olması gerekir. Medeni Kanuna göre temyiz kudreti; bireyin davranışlarının, eylem ve işlemlerinin sebep ve sonuçlarını anlayabilme, değerlendirebilme ve ayırt edebilme gücüdür. Örneğin; kişinin 18 yaşından küçük olması, devir sırasında sarhoş olması, akıl zayıflığı olması, yaşlılık veya bunlara benzer sebeplerden herhangi biriyle akla uygun hareket etme yeteneğini kaybetmiş kişi fiil ehliyetine sahip değildir.
Fiil ehliyetine sahip olmayan kişinin yaptığı gayrimenkul satış işlemleri ve tapuda gayrimenkul devirleri hukuka aykırı olup tapu iptal ve tescil davasına konu olmaktadır.
Tapu iptal ve tescil davası usulüne uygun düzenlenmeyen, hukuka aykırı veya yolsuz düzenlenen tapu kaydının düzeltilmesi amacıyla açılmaktadır. Dolayısıyla bir taşınmaz satışının taraflarından birinin hukuki anlamda ehliyetsiz olduğunun anlaşılması halinde de tapu iptal ve tescil davası açılmalıdır.
Temyiz kudreti olmayan kişi ile işlem yapan karşı tarafın iyiniyetli olması o işlemi geçerli kılmaz.
Ehliyetsizlik nedenine dayalı tapu iptal ve tescil davasında, tapu devir işleminin hukuka aykırı olup olmadığı şu şekilde araştırılır:
• Öncelikle tarafların gösterdiği tüm deliller toplanarak tapu iptal ve tescil davası dosyasına getirtilir.
• Taraf tanıkları dinlenirken ehliyet olgusuna ilişkin ayrıntılı, açıklayıcı, doyurucu somut bilgiler alınır.
• Ehliyetsiz olduğu iddia edilen kişiye ilişkin tüm tıbbi belgeler dava dosyasına getirilerek incelenir. Ehliyetsiz olduğu iddia edilen kişiye ait doktor raporları, hasta gözlem (müşahede) kağıtları, reçeteler, film grafiklerinin tamamı getirtilmelidir.
• Ehliyetsizlik ve temyiz kudretinin yokluğu; yaş küçüklüğü, akıl hastalığı, akıl zayıflığı, sarhoşluk gibi salt biyolojik nedenlere değil, aynı zamanda bilinç, idrak, irade gibi psikolojik unsurlara da bağlı olduğundan, akıl hastalığı, akıl zayıflığı gibi biyolojik ve buna bağlı psikolojik nedenlerin belirlenmesi, hakimlik mesleğinin dışında özel ve teknik bilgi gerektirir. Bu nedenle, kişinin işlem yapmaya ehliyetli olup olmadığına dair bilimsel tıbbi bir rapor alınmalıdır.
9. Sahte Vekaletname ile Taşınmaz Devri ve Tapu İptali
Sahte vekaletname ile yapılan taşınmaz devirleri hukuken geçersizdir. Taşınmazların usulüne uygun devredilebilmesi için geçerli bir hukuki sebep, tescil talebi ile tescilin bulunması gerekmektedir. Bu noktada tescil talebi yapacak olan kimse, bu işlemi yapmaya yetkili olmalıdır. Yetki ya hak sahibindedir ya da usulüne uygun düzenlenen vekaletname ile yetkili kılınan vekilindedir.
Kayıt maliki sahte vekaletname ile yapılan devre karşı her zaman tapu iptali davası açabilir. Ancak, taşınmazı sahte vekaletname ile devralan kişi söz konusu taşınmazı üçüncü bir kişiye devrederse, MK md. 1023 gereği üçüncü kişinin “iyiniyetli” taşınmaz iktisabı korunur.
Bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise, bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz. Medeni Kanun’a göre, yolsuz tescili “bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi” başkaca bir delile gerek duyulmadan kötüniyetli sayılır.
Üçüncü kişinin yolsuz tescili “bilen veya bilmesi gereken kişi” olup olmadığı şu olgular dikkate alınarak değerlendirilir:
• Tarafların tapu devrinden önce birbirini tanıyıp tanımadıkları,
• Akrabalık ilişkileri,
• Ticari ve ekonomik ilişkiler,
• Tarafların yaşadığı yer ve bu nedenle oluşan sosyal ilişkiler
• Tapu devir bedeli ve tarihi.
10. Kazandırıcı Zamanaşımı ve Zilyetlik Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil davası
Tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir gayrimenkulü davasız ve aralıksız olarak 20 yıl süreyle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, gayrimenkule ait mülkiyet hakkının kendi adına tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir.
Bu düzenleme uyarınca olağanüstü kazandırıcı zamanaşımının söz konusu olabilmesi için kural olarak hakka konu taşınmazın tapuya kayıtlı olmaması gerekmektedir. Fakat tapu kaydından malikin kim olduğu anlaşılmıyor veya malik hakkında 20 yıl önce gaiplik kararı verilmişse taşınmazın zilyetlik yoluyla elde edilmesi mümkün kılınmıştır.
Tapuya kayıtlı olmayan veya kayıtlı olan ancak malikinin kim olduğu bilinmeyen ya da malik hakkında 20 yıl önce gaiplik kararı verilen bir taşınmazı:
• Davasız
• Aralıksız
• 20 yıl süreyle
• Malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kimse tapu iptal ve tescil davası açabilir. Kazandırıcı zamanaşımı ve zilyetlik nedeniyle açılan tapu iptal ve tescil davasında zilyet, ilgili taşınmazın mülkiyetinin kendi adına tapu kütüğüne tescilini talep edecektir.
Gayrimenkulün sahibinin anlaşılamaması şu hallerde mümkündür:
• Gerekli her türlü dikkat ve özen gösterilerek tapu kütüğü incelenmesine rağmen mülkiyet hakkı sahibi anlaşılamıyorsa, o gayrimenkulün sahibin kim olduğunun belli olmadığı kabul edilir.
• Tapu kütüğünde malik kısmının boş olması, silinmesi ve yeniden yazılmaması halinde, taşınmazın sahibinin kim olduğunun anlaşılamadığı kabul edilir.
• Taşınmazın soyut ve nam-ı mevhum adına (mevcut olmayan hayali kişi) yazılması, malik olarak kayıtlı kişinin hiç yaşamamış ve kaydının herhangi bir yerde bulunmamış olması halinde, malikin kim olduğunun belli olmadığı kabul edilir.
• Malik adının belirsiz, yetersiz ve soyut gösterilmesi halinde malikin kim olduğunun belli olmadığı kabul edilir.
11. Vekalet Görevinin Kötüye Kullanılması Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası
Vekil ile vekalet veren arasında yazılı bir “vekalet sözleşmesi” varsa taraflar arasındaki ilişkinin ve vekaletin kapsamı bu sözleşme hükümleri dikkate alınarak belirlenir. Vekil ile vekalet veren arasında herhangi bir sözleşme yoksa vekaletin kapsamı, görülecek işin niteliğine göre belirlenir. Sözleşmede vekaletin nasıl yerine getirileceği hakkında açık bir hüküm bulunmasa veya yapılan işlem dış temsil yetkisinin sınırları içerisinde kalsa bile vekil her zaman vekalet verenin iradesine ve çıkarlarına uygun hareket etme yükümlülüğü altındadır.
Vekil, işini yaparken vekalet verenin iradesine bağlı olarak eylemlerini yürütmez ve hatta vekalet verenin iradesine karşı olarak onun zararına ya da kendi çıkarına olacak şekilde davranırsa bu, vekalet görevinin kötüye kullanılmasını oluşturur
Vekalet görevinin kötüye kullanılması suretiyle yapılan tapu devir işlemleri hukuka aykırı olup, bu şekilde yapılan işlemlerin yarattığı mağduriyetler tapu iptal ve tescil davası ile giderilir.
Vekilin hukuka aykırı bir eylem ve işlemiyle vekalet verene ait bir gayrimenkulü devraldığını bilen veya olayın özelliklerine göre bilmesi gereken “üçüncü kişi alıcı” aleyhine tapu iptal ve tescil davası açılır. Diğer yandan, vekil ile sözleşme yapan üçüncü kişi olan alıcı, iyi niyetli ise yani vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını bilmiyor veya kendisinden beklenen özeni göstermesine rağmen bilmesine olanak yoksa, vekil ile yaptığı sözleşme geçerlidir ve vekil edeni bağlar.
12. Aile Konutu Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası
Bir taşınmaz aile konutu olarak tapu siciline şerh edilince taşınmaz maliki eşlerden biri diğer eşin rızası olmaksızın bazı işlemleri yapamayacaktır. Eğer diğer eşin rızası olmaksızın taşınmazı satar, devreder vb. bir işlem yapar ise, bu işlem yolsuz tescil olacaktır. Bu durumda tapu iptal ve tescil davası açılması mümkündür.
Nitekim, Eşlerden biri diğerinin “açık rızasını” almadan aile konutu olan taşınmazı üçüncü kişilere devredemez veya taşınmaz üzerinde üçüncü kişi yararına ipotek vb. gibi sınırlı ayni haklar tesis edemez.
Gayrimenkul hukuku bakımından açılacak olan tapu iptali ve tescili davalarında gayrimenkul hukukunda uzman gayrimenkul avukatlarından hukuki danışmanlık almakta fayda bulunmaktadır.
