Taşınmaz satış vaadi sözleşmesine ilişkin olan belli başlı hükümler, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 29. ve 237. maddeleri, 1512 sayılı Noterlik Kanunu’nun 60. ve 89. maddeleri ile 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 6217 sayılı Kanun ile değişik 26. maddesi olarak zikredilebilir.
TBK m. 237 uyarınca, “Taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için, sözleşmenin resmî şekilde düzenlenmesi şarttır. Taşınmaz satışı vaadi, geri alım ve alım sözleşmeleri, resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz. "Önalım sözleşmesinin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmış olmasına bağlıdır.” Söz konusu hüküm, Türk Borçlar Kanunu’nun özel borç ilişkilerinin düzenlendiği ikinci kısmının satış sözleşmesine ilişkin birinci bölümünde, “Taşınmaz Satışı ve Satış İlişkisi Doğuran Haklar” üst başlıklı üçüncü ayırım altında “A. Şekil” kenar başlığıyla yer almaktadır.
Özellikle ön ödemeli konut satışlarında taraflar aralarında taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yaparlar. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin resmî şekilde yapılması zorunludur.
TAŞINMAZ SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİNDEN KAYNAKLANAN TAPU İPTALİ ve TESCİL DAVASI
1. Taşınmaz Satış Vaadi ve Tapu İptal Tescil Davası
Taşınmaz satış vaadine dayanan tapu iptali ve tescil davaları uygulamada en çok rastlanan davalar arasında yer almaktadır. Özellikle kat mülkiyetinin yaygınlaşmasını sağlayan şehirleşme ile birlikte konut sayılarındaki artış bu türde yani taşınmaz satış vaadinden kaynaklanan davaların en çok rastlanan davalar arasında yer almasına sebep olarak gayrimenkul uyuşmazlıkların da artmasını sağlamıştır.
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin vaat alacaklısı, sözleşmenin gereği olarak taşınmazın satış işlemlerinden kaçınan vaat borçlusuna karşı tapu iptali ve tescil davası açacaktır.
2. Taşınmaz Satış Vaadi Nedeniyle Tapu İptal Tescil Davasında Davanın Tarafları
Davacı: Bu davada davacı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin vaat alacaklısıdır.
Davalı: Davalı ise, sözleşmenin konusunu oluşturan taşınmazın satımını vaadettiği halde sözleşmede kararlaştırılan zamanda tapuda satış işlemlerine yanaşmayan vaadedendir. Dava açılmadan satıcının ölmesi halinde davanın mirasçılar hakkında açılması gerekir.
3. Taşınmaz Satış Vaadi Nedeniyle Tapu İptal Tescil Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme
Taşınmaz Satış Vaadi Nedeniyle Tapu İptal Tescil Davasında Görevli mahkeme, 6100 sayılı HMK sistemine göre taşınmazın değerine bakılmaksızın asliye hukuk mahkemesidir.
Taşınmaz Satış Vaadi Nedeniyle Tapu İptal Tescil Davasında, 6100 sayılı HMK m. 12/1 hükmü uyarınca taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin veya ayni hak sahipliğinde değişikliğe yol açabilecek davalar ile taşınmazın zilyetliğine yahut alıkoyma hakkına ilişkin davalarda, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkili olduğu için, yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
4. Her Taşınmaz Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesine Konu Edilebilir Mi?
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin geçerli olabilmesi için, sözleşme konusu taşınmazın satış vaadi sözleşmesine konu edilebilecek bir taşınmaz olması gerekir.
Örneğin 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Hakkındaki Kanun'da yer alan büyüklük ölçülerine uymayacak taşınmaz parçasının satışı vaadedilmişse, buna dayanılarak açılan davanın reddi gerekir.
5. Taşınmaz Satış Vaadi Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davasında İfa Engelleri
Taşınmaz satış vaadi nedeniyle tapu iptal ve tescil davasında ifa engellerinden birinin bulunması halinde davanın reddine karar vermek gerekir.
Örneğin taşınmaz kamulaştırılmışsa, ifa imkansızlaştığından davanın reddine karar vermek gerekir.
6. Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinin Şekil Şartı
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi noter huzurunda düzenleme şeklinde yapılması gerektiğinden, buna aykırı davranılması halinde sözleşme geçersiz olup tapu iptali ve tescil davası reddedilmelidir.
7. Taşınmaz Satış Vaadi ve Tapu İptal Tescil Davasında Zamanaşımı Süresi
Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesinden doğan davalar için özel bir zamanaşımı süresi öngörülmediğinden BK'nun 125. maddesi (TBK m. 146) hükmü gereğince on yıllık zamanaşımı süresi uygulanır ve bu süre sözleşmenin ifa olanağının doğması ile işlemeye başlar.
Ancak satışı vaat edilen taşınmaz, sözleşme ile veya fiilen satış vaadini kabul eden kişiye yani vaat alacaklısına teslim edilmiş ise on yıllık zamanaşımı süresi geçtikten sonra açılan davalarda zamanaşımı savunması Türk Medeni Kanununun 2. maddesinde yer alan "dürüst davranma kuralı" ile bağdaşmayacağından dinlenmez.
8. Taşınmaz Satış Vaadi ve Tapu İptal Tescil Davasında Kötü Niyet İddiası
Satış vaadi sözleşmesi, ilgilisine ancak şahsi hak sağladığından, bu hak kural olarak tapu ile kendisinden sonra malik olan mülkiyet hakkı sahibine karşı ileri sürülemez. Şahsi hak ile ayni hakkın yarışması halinde ayni hakka değer tanınır. Satış vaadi tapuya şerh edilmemişse kural olarak tapu siciline itimat ederek iyi niyetle ayni hak kazanan kişinin kazanımı korunur. Ancak satış vaadi şerh edilsin veya edilmesin satış vaadi alacaklısı, tapu ile mülkiyet hakkı kazanan kişinin kötü niyetli olduğunu her zaman ileri sürebilir. Kötü niyet iddiası usulünce araştırılmalıdır.
