Gayrimenkul Hukuku

İnançlı işlemler, inananın teminat oluşturmak veya yönetilmek üzere mal varlığı kapsamındaki bir şey veya hakkını, inanılana devretmesi ve inanılanın da inanç anlaşmasındaki koşullara uygun olarak inanç konusu şeyi kullanmasını, amaç gerçekleştiğinde ise belirlenen şekilde inanana iade etmesini içeren işlemlerdir.

İnançlı bir işlem ile inanan, sahibi olduğu bir mülkiyet veya alacak hakkını inanılana kazandırıcı bir işlemle devretmekte ancak borçlandırıcı bir sözleşme ile de onu bazı yükümlülükler altına sokmaktadır.

İnançlı işlemin taraflarını, inanan ve inanılan oluşturur. Bir hakkı ya da nesneyi, güvendiği bir kişiye inançlı olarak devreden kimseye "inanan" adı verilir. Devredilen hak veya nesneyi, kendisine ait bir hak olarak kendi yararına, doğrudan doğruya ve dolaylı olarak kullanan kişiye de "inanılan" denir. İnananın, inanılana inançlı olarak kazandırdığı hak ya da nesne ise "inanç konusu şey" olarak nitelenir. İnançlı bir işlemde, kazandırıcı işlemin tarafları ile borç doğuran anlaşmanın tarafları aynıdır.

İnançlı işlemde inanılan, hakkını kullanırken kararlaştırılan koşullara uymayı, amaç gerçekleşince veya süre dolunca hak veya nesneyi tekrar inanana (veya onun gösterdiği üçüncü kişiye) devretmeyi yüklenmektedir. İnançlı işlem, kazandırmayı yapan kişiye yani inanana belirli şartlar gerçekleşince, kazandırmanın iadesini isteme hakkı sağlayan bir sözleşmedir. Bu yükümlülüğün yerine getirilmemesi halinde bunun dava yoluyla hükmen yerine getirilmesi istenebilir.

İnanç sözleşmeleri kaynağını Borçlar Kanunun 18.maddesi ile 5.2.1947 tarihli ve 20/6 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararından alır. Sözü edilen bu karar uyarınca inanç ilişkisinin ancak, yazılı delille kanıtlanabilir. Bu yazılı delil, tarafların getirecekleri ve onların imzalarını taşıyan bir belge olmalıdır. Kısaca, inanç ilişkisinin varlığını kabul edebilmek için yazılı bir sözleşmenin açıklanan nitelikte bir yazılı delil bulunmasa da, yanlar arasındaki uyuşmazlığın tümünü kanıtlamaya yeterli sayılmamakla beraber bunun vukuuna delalet edecek karşı tarafın elinden çıkmış (inanılan tarafından el ile yazılmış fakat imzalanmamış olan bir senet veya mektup, daktilo veya bilgisayarla yazılmış olmakla birlikte inanılanın parafını taşıyan belge, usulüne uygun onanmamış parmak izli veya mühürlü senetler gibi) yazılı delil başlangıcı niteliğinde bir belgenin varlığı aranır. Yazılı delil başlangıcı niteliğinde belge varsa HUMK'nun 292.maddesi uyarınca inanç sözleşmesi "tanık" dahil her türlü delille ispat edilebilir.

Geçmişten günümüze, sorumluluk hukukunda ortaya çıkan en önemli sorun, üçüncü bir kişinin haksız fiili neticesinde bir zarar doğması halinde, meydana gelen zarardan kimin sorumlu olacağı olmuştur. Sorumluluk hukukunun temelini kusura dayanan sorumluluk halleri oluşturmuş olup herkesin meydana getirdiği fiil sebebiyle ortaya çıkan zarardan, kusuru oranında, kısmen veya tamamen sorumlu olacağı düşüncesi sorumluluk hukukuna hâkim olmuştur. Zamanla toplumsal kuralların ve teamüllerin değişmesiyle birlikte kusura dayanan sorumluluk halleri yetersiz kalmış, herkesin kusurlu hareketi neticesinde meydana gelen zarardan sorumlu olacağı ilkesine birtakım istisnalar getirilmiştir. Türk Borçlar Kanunu'nun 69'uncu maddesinde düzenlenen bina ve yapı eseri malikinin sorumluluğu da, kusur esasına dayanan sorumluluk hallerinden ayrılarak, meydana gelen zarardan ilgili kişilerin sorumlu olması için kusur şartı aramayan kusur sorumluluğu ilkesinin istisnalarından birisidir.

Kat mülkiyeti düzenine tâbi bir yapı eserindeki yapım bozukluğu ya da bakım eksikliği nedeniyle üçüncü kişinin uğradığı zarardan kimin/kimlerin yapı maliki sıfatıyla sorumlu olduğu belirlenirken bağımsız bölüm-ortak yer ayrımı belirleyicidir. Ayrıca, klasik kat mülkiyetinden farklı olarak toplu yapı düzeninde, ortak yerler nicelik bakımından artmakta ve nitelik bakımından çeşitlenmekte olup, bu durum, ortak yerlerden kaynaklanan zararlardan sorumlu kişilerin tespitinde önem arz eder. Ortak yerlerdeki yapım bozukluğu veya bakım eksikliği nedeniyle üçüncü kişilerin uğradığı zarardan kat maliklerinin sorumluluğunun hukuki niteliği tartışmalıdır. 

Baz istasyonları, 5809 sayılı Elektronik Haberleşme Kanunu'nun 37. maddesi gereğince Bilgi Teknolojileri ve İletişim Kurumu Başkanlığı (BTK) tarafından bu konuyu düzenleyen Yönetmelikteki yer, ölçü ve limit değerlere göre verilen güvenlik sertifikası gereğince kurulan, günümüzde haberleşme ve iletişimin sağlanmasında önemli bir yeri olan, genel olarak alıcı/verici antenleri sayesinde elektromanyetik dalgaları (sinyalleri) alma ve gönderme işlemi yapan sistemlerdir. Konuşmanın az olduğu kırsal alanlarda 35 km'lik, konuşma trafiğinin daha yoğun olduğu şehir merkezlerinde ise 1-2 km'lik bir mesafe içinde hizmet verebilen, çıkış güçleri oldukça düşük olan cihazlardan oluşmaktadır.

Ulaşılan son teknolojik gelişmelere göre, telefonla haberleşme ve iletişimin sağlıklı ve verimli olarak gerçekleştirilebilmesi için baz istasyonlarının bal peteği benzeri hücresel bir yapıda ve her bir peteğin içinde de en az bir baz istasyonu bulunacak şekilde kurulması zorunludur. Her bir istasyon kapasitesi itibariyle belirli sayıda abonenin haberleşmesini sağlayabileceğinden, nüfusun yoğun olduğu yerleşim merkezlerinde daha çok sayıda baz istasyonu kurulması gerekmektedir. Şehirlerin dışına çıkartılmaları halinde hücresel yapı bozulacağından haberleşme ve iletişimin sağlanabilmesi için gerek baz istasyonlarından abonelere gerekse abonelerden baz istasyonlarına karşılıklı olarak gereğinden çok yüksek elektromanyetik dalgalar gönderilmek zorunda kalınacak, toplum sağlığı olumsuz yönde etkilenecektir.

Cep telefonları ve diğer mobil cihazların kullanılmasındaki artışla orantılı olarak baz istasyonu ihtiyacı da artmakta ve yerleşim yerlerindeki binaların çatıları veya yüksek noktaları her geçen gün bu cihazlarla daha çok dolmaktadır. Yerleşim yerlerindeki baz istasyonu sayısının artmasıyla birlikte bunlara ilişkin hukuki uyuşmazlıkların sayısında da artış yaşanmıştır. İnsanlar mobil cihazlarını kullanmaya devam etmeyi istemekte ancak kendi yaşam çevrelerinde baz istasyonu bulunmasına şiddetle karşı çıkmaktadır. Yakın çevrelerinde baz istasyonu bulunanlar bunların kaldırılması için ve/veya yakınlarında baz istasyonu inşa edilmesi nedeniyle tazminat talebiyle davalar açmaktadır

Yapı tatil tutanağı, İmar Kanunu’nun 32. maddesinde ayrıntılı olarak tarif edilmiş olan ve yıkımdan önce mutlaka tutulması gereken bir belgedir. Yapı tatil tutanağı tutulmadan veya başka isimle bir belgeden sonra yıkım aşamasına geçilmesi, işlemi hukuka aykırı hale getirmektedir. Bu bağlamda yapı tatil tutanağı ile yapı tespit tutanağının birbirinden ayrılması gerekmektedir. Yapı tatil tutanağı, kısaca henüz bitmemiş inşaatlarda tanzim edilen, inşaatın durdurulması sonucunu doğuran işlemdir. Yapı tespit tutanağı ise, tamamlanmış bir binanın ruhsat ve eklerine aykırı olduğu gerekçesi ile tanzim edilen ve dolayısıyla herhangi bir şekilde inşaatı durdurmayan tasarruftur.

Türk Medeni Kanunu, zamanaşımı ile mülkiyetin kazanılmasını iki şekilde düzenlemiştir.

Bunlardan ilki olağan zamanaşımı ile kazanma, ikincisi ise olağanüstü zamanaşımı ile kazanmadır.

Olağan zamanaşımı ile mülkiyetin kazanılması TMK m. 712 hükmünde düzenlenmiştir.

Olağanüstü zamanaşımı ile mülkiyetin kazanılması ise TMK m. 713 hükmünde düzenlenmiştir.

El atmanın önlenmesi davası malikin taşınır veya taşınmaz bir eşya üzerindeki yetkilerini gereği gibi kullanabilmek amacıyla mülkiyet hakkına dayanarak zarar veya kusur şartı aranmaksızın açabileceği davadır.

Malik, hem TMK m. 683/2 hükmüne dayanan el atmanın önlenmesi davasının hem de taşınmaz malikinin sorumluluğu başlıklı TMK m. 730/1 hükmünün koşullarının aynı anda gerçekleşmesi halinde bu hükümlerden istediğine dayanarak müdahalenin sona erdirilmesini talep edebilir.

Taşınmaz mülkiyetine gerçekleşen müdahalenin TMK m. 683/2 hükmüne dayanarak önlenebilmesi için kural olarak müdahalenin mevcut olması, yani gerçekleşmiş ve devam ediyor olması gerekir. Bununla birlikte müdahalenin yakın bir gelecekte muhakkak veya yüksek ihtimalle gerçekleşecek olduğunun anlaşıldığı hallerde istisnai olarak henüz gerçekleşmemiş bir müdahaleye karşı da bu dava açılabilir.

Mülkiyet hakkına gerçekleşen müdahalenin malikin kullanma, yararlanma ve tasarruf yetkilerinden hangisini kısıtladığı bir fark yaratmaz. Müdahalenin önem taşıyan nitelikleri haksız olması ve nesnenin çekilip alınmasın biçiminde meydana gelmemiş olmasıdır. Müdahalenin haksızlığından anlaşılması gereken ise malikin müdahaleye katlanma yükümlülüğünün bulunmamasıdır.

El atmanın önlenmesi davasının davacısı TMK m. 683/2 hükmünde malik olarak zikredilmiştir. Bununla beraber sınırlı ayni hak sahiplerinin de hakları ihlal edildiği ölçüde bu davayı açabileceği kabul edilmektedir. Kamusal otoriteler ise kendi adlarına kayıtlı olan ya da özel kanunlarla verilen koruma yetkilerinin kapsamına giren taşınmazlar yönünden bu davayı açabilirler.

Davalı ise kural olarak müdahaleyi gerçekleştiren kişidir.

El atmanın önlenmesi davasında davacı dava hakkına sahip olduğunu ve bu hakka gerçekleşen müdahaleyi ispat etmelidir. Doğrudan müdahaleler yönünden müdahalenin haksızlığının ayrıca ispat edilmesi gerekmez.

El atmanın önlenmesi davası ayni bir davadır. Bu niteliği itibariyle herhangi bir zamanaşımı ya da hak düşürücü süreye bağlanmamıştır.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesine ilişkin olan belli başlı hükümler, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 29. ve 237. maddeleri, 1512 sayılı Noterlik Kanunu’nun 60. ve 89. maddeleri ile 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 6217 sayılı Kanun ile değişik 26. maddesi olarak zikredilebilir.

TBK m. 237 uyarınca, “Taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için, sözleşmenin resmî şekilde düzenlenmesi şarttır. Taşınmaz satışı vaadi, geri alım ve alım sözleşmeleri, resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz. "Önalım sözleşmesinin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmış olmasına bağlıdır.” Söz konusu hüküm, Türk Borçlar Kanunu’nun özel borç ilişkilerinin düzenlendiği ikinci kısmının satış sözleşmesine ilişkin birinci bölümünde, “Taşınmaz Satışı ve Satış İlişkisi Doğuran Haklar” üst başlıklı üçüncü ayırım altında “A. Şekil” kenar başlığıyla yer almaktadır.

Özellikle ön ödemeli konut satışlarında taraflar aralarında taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yaparlar. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin resmî şekilde yapılması zorunludur.

Apartmanlarda görev yapan kapıcılara yaptıkları işin gereği olarak kapıcı dairesi tahsis edilebilmektedir. Kapıcı dairesi olarak adlandırdığımız bu konutlar anataşınmazın ortak yerlerinden olup kapıcıların işlerini yapmalarını kolaylaştırmak için tasarlanır ve yapının mimari projesinde de yer alır. Kapıcılara konut tahsisi kat malikleri kurulu tarafından veya yönetici aracılığı ile yapılmaktadır. Kapıcının iş akdinin sonlanması halinde ise kendisine tahsis edilen konutu tahliye etme yükümlüğü vardır. Bu süreç hakkında kat mülkiyeti hukukunda ve kira hukukunda uzman avukatlardan hukuki destek alınması faydalı olacaktır.

Devre mülk rejimi Kat Mülkiyeti Kanununa 10/6/1985 tarih ve 3227 sayılı kanunla 9. madde eklenmek suretiyle düzenlenmiştir. Bu rejim daha ziyade tatil yörelerindeki gayrımenkuller için düşünülmüştür.

Devre mülk hakkının dönem süresi, devir ve teslimi ile istifade şekil ve usulleri, yöneticilerin seçimi ile hak ve sorumlulukları, büyük onarım için ayrılacak dönem, bakım masrafları gibi hususlar, bütün hak sahipleri tarafından imzalanarak resmi senede eklenecek ve tapu kütüğünün beyanlar hanesinde gösterilecek devre mülk sözleşmesinde belirtilir. Devre mülk sisteminin hukuki niteliği, müşterek mülkiyet ve bu mülkiyet hakkı üzerinde tesis edilen bir irtifak hakkı olarak ortaya çıkmaktadır. Mesken nitelikli bir taşınmaz üzerindeki müşterek malikler arasında kurulan irtifak hakkı ile her devre mülk maliki, devre sırası gelen diğer devre mülk maliki, paydaşın yararlanmasına katlanma yükümlülüğü altına girmektedir.

Tapu sicili sisteminde, taşınmazların kaydı yapılırken her taşınmaza bağımsız bir sayfa açılır. Buna ayni yöntem adı verilir. Taşınmaz için açılan bu bağımsız sayfaya o taşınmaza ilişkin bütün özellikler, taşınmazın yüzölçümü, sınırları, maliki, taşınmaz üzerinde mevcut olan sınırlı ayni haklar yazılır.

Tapu sicilinin en önemli işlevi taşınmazlar üzerindeki ayni hakları açık ( aleni ) hale getirmektedir. Bu esas, Türk Medeni Kanunu’nun ( TMK. ) 997. maddesinde ( m. ) “Taşınmazlar üzerindeki hakları göstermek üzere tapu sicili tutulur” denilmek suretiyle çok açık bir şekilde ifade edilmiş olmaktadır. Tapu sicilinin açık ( aleni ) olması neticesinde hukuken korunmaya değer bir menfaatinin varlığını ispatlayan herkes tapu sicili kayıtlarını inceleyebilir, aynı esas çerçevesinde hiç kimsenin tapu sicilindeki bir kaydı bilmediğini ileri sürmesi mümkün değildir ( TMK. m. 1020 ).

Tapu siciline kayıtlı bir taşınmaz üzerinde ayni hak kurulması, devri ve sona erdirilmesi kural olarak tapu siciline yapılacak geçerli bir tescil veya terkin işlemi ile gerçekleştirilebilmektedir. Ancak, tescil veya terkinin kendisinden beklenen kendisinden beklenen sonucu yaratabilmesi için geçerli bir hukuki sebebe dayanması şarttır. Geçerli bir sebebe dayanmayan tescil veya terkin işlemi taşınmaz üzerindeki ayni hakkın durumunu da etkilemez; böyle bir durumda gerçek hak sahipliğinde herhangi bir değişiklik meydana gelmez. Tapu sicilindeki bir kaydın gerçekliği yansıtmayıp, sadece şekli bir değer taşıması ya da bu kaydın hukuki değerini tamamen yitirmesi halinde ise tapu sicilinin, kendisinden beklenen fonksiyonu yerine getirmesi imkanı ortada kalkar, bu durum ise hak sahiplerinin zarara uğraması ve tapu siciline güvenin ortadan kalkması gibi bir çok olumsuz durumun meydana gelmesine yol açabilir.

Tapulu ya da tapusuz taşınmazlara el atmaların önemli bir bölümü, yapı yapmak, ağaç dikmek veya kendi taşınmazı üzerine yaptığı yapıyı komşu taşınmaza taşırmak suretiyle gerçekleştirilmekte olup, bundan dolayı el atmanın önlenmesi davası ile muhdesatın yıkılması veya sökülmesi istenmektedir.

Bir arazideki yapıda, taraflar arasında geçerli bir hukuki ilişki bulunmaksızın arazi malikinden başka bir kişiye ait malzemenin kullanılmış olması durumu “haksız yapı” olarak nitelendirilmektedir. Haksız yapı durumunda malzemenin mülkiyeti kendiliğinden arsa sahibinin mülkiyetine geçecek olup, taraflar arasındaki uyuşmazlığın: Yapının kaldırılması, Yapının kaldırılmaması ve buna karşılık malzeme malikine tazminat verilmesi, Arazinin tamamının veya bir kısmının mülkiyetinin malzeme malikine geçirilmesi veya Malzeme maliki lehine üst hakkı tanınması olmak üzere, farklı şekillerde çözümlenmesi mümkündür.

Arazi malikinin haksız yapının kaldırılmasını talep edebilmesi için yapının, rızası olmaksızın meydana getirilmiş olması ve yapının kaldırılmasının aşırı zarara yol açmayacak olması şarttır.

Yapının kaldırılmasının aşırı zarara sebebiyet verip vermeyeceği, somut olayın bütün özelliklerinin göz önünde bulundurulması suretiyle hâkim tarafından takdir edilecektir.

Konuya ilişkin hükümleri aşağıya aktardıktan sonra haksız yapı ve taşkın yapı nedeniyle yıkım davasını inceleyeceğiz.

Zorunlu geçit hakkı kurulabilmesi için gerekli yasal ve uygulamalı bütün koşullar gerçekleştiğinde, zorunlu olarak geçit gereksinimi duyan taşınmaz maliki, üzerinde geçit irtifakı kurulacak taşınmaz malikinden bu hakkın kurulmasını isteme yetkisini yasal olarak elde ederken; yüklü taşınmaz maliki ise, kendi taşınmazında bu yönde bir irtifakı kurma yükümlülüğü altına girmektedir.