Kira Hukuku

Kiracının kiralananda oturduğu süre boyunca sözleşmede yazılı olmasa bile taşınmazı özenle kullanmak ve taşınmazda oturan diğer kişiler ile komşularına karşı gerekli saygıyı gösterme yükümlülüğü bulunmaktadır. Bu durumun aksine olarak kiracı, oturmakta olduğu eve ya da işlettiği iş yerine karşı vermiş olduğu zararlar bakımından Türk Borçlar Kanunu gereğince sorumlu olacaktır.

Kiracının oturduğu evi ya da işlettiği iş yerini sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmaması ve komşularına karşı gerekli saygıyı göstermemesi neticesinde kiraya veren, kiracıya karşı tazminat davası açabilecektir. Bu tazminatın adı ise Türk Borçlar Kanunu’nda “Hor Kullanma Tazminatı” olarak yer almaktadır.

TBK madde 342’de “Kiracının Güvence Vermesi” başlığı altında kira depozitosu düzenlenmiş olup kira depozitosu olarak verilen teminatın nasıl belirleneceği, nasıl muhafaza edileceği ve hangi durumlarda ne şekilde geri verileceği düzenlenmiştir. Buna göre TBK 342 şu şekildedir.

Türk Borçlar Kanunu Madde 342:

Kiracının Güvence Vermesi

“Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu getirilmişse, bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz.

Güvence olarak para veya kıymetli evrak verilmesi kararlaştırılmışsa kiracı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere, parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatırır, kıymetli evrakı ise bir bankaya depo eder. Banka, güvenceleri ancak iki tarafın rızasıyla veya icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilir.

Kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmemişse banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür.”

Kiracının tazmin edeceği zararların başında kiraya verenin makul süre boyunca mahrum kaldığı kira bedelleri gelmektedir. Bunun yanında kiracının ödemekle yükümlü olduğu yan giderler de bir başka önemli tazminat kalemidir. Bunun yanında; böyle bir yükümlülüğün olduğu hallerde kiralananın kullanılmamasından doğan zararlar, kiralananı yeniden kiraya verme giderleri ve kiralanana yapılan masraflar kiracının tazmin edeceği diğer zararlardır. Kiraya veren dürüstlük kuralına uygun davranmasına rağmen, kiralananı makul süre içerisinde, sona eren sözleşmeden daha düşük bir kira bedeliyle yeniden kiraya vermiş olabilir. Bu durumda kiracı, iki kira bedeli arasındaki farktan makul süre boyunca sorumlu olacaktır.

TBK m. 325/2 hükmü uyarınca kiraya verenin yapmaktan kurtulduğu giderler ile kiralananı başka biçimde kullanmakla elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararlar, kiracının sorumlu olduğu miktardan mahsup edilecektir. Mahsup işlemi makul süreye karşılık gelen kira bedelleri üzerinden yapılmaktadır. Bunun yanında, sözleşmede kararlaştırılarak kiraya verene teslim edilen güvence bedeli (depozito) de kiracının sorumlu olduğu miktardan mahsup edilebilecektir.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun ikinci kısmının dördüncü bölümünde 299. maddesi ve devamında kira sözleşmesine ilişkin düzenlemeler yapılmıştır. Kira sözleşmesi başlığı altında birinci ayırımda “Genel Hükümler”, ikinci ayırımda “Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları”, üçüncü ayırımda “Ürün Kirası” olmak üzere üç ayırım bulunmaktadır. Borçlar Kanunu’nun 299. maddesinde öncelikle kira sözleşmesinin tanımına yer verilmiştir. Bu tanım uyarınca “Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.”

Türk Borçlar Kanunu md. 352/1 uyarınca; kiracının tahliye taahhüdünü yerine getirmemesi sebebiyle kiraya verenin dava yoluna başvurması veya icra takibi başlatmasının şartları, süresi, davanın tarafları ve sonuçları nelerdir?

Konut ve çatılı işyeri kiralarının bildirim yoluyla sona ermesi ise Türk Borçlar Kanunu md. 347 vd. hükümlerinde düzenlenmiştir.

"Kira Uyarlama Davası", temelini Türk Borçlar Kanunu'nda almakla birlikte, ödenmekte olan kiranın günün ekonomik şartlarında meydana gelen olağanüstü değişimler sonucunda rayiç bedellere göre çok düşük veyahut yüksek kalması halinde belirli şartların da bir arada bulunması neticesinde kira bedelini artırmak veya azaltmak amacıyla uyarlanmasının talep edilmesi şeklinde görülmektedir. Kira uyarlama davası neticesinde hak kaybı yaşamamak için mutlak tavsiyemiz kira hukuku alanında çalışan bir avukattan destek almanızdır.